종합부동산세 1주택 특례와 합산배제는 다른 개념이다.

종합부동산세는 1세대 1주택자에 대해서는 12억 원의 기본공제와 연령·보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제를 합니다. 하지만 한 채의 주택 외에 다른 주택을 소유하더라도 1세대 1주택자로 간주해 세제상 우대하는 특례제도가 있습니다· 상속주택과 지방 저가주택, 일시적 2주택, 등록임대주택 등이 해당합니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
이중 등록임대주택은 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 제외될 뿐만 아니라 과세표준도 합산하지 않습니다. 가장 강력한 세제 혜택입니다. 이와 비교해 상속주택과 지방 저가주택, 이사를 위해 취득한 신규주택은 1세대 1주택 판단 때 주택 수에서 제외돼 1주택 특례가 적용되지만, 등록임대주택처럼 합산까지 배제되지는 않습니다.
 
종합부동산세법상 1세대 1주택자는 ‘국내 거주자인 세대원 가운데 1명만 재산세 과세대상인 1주택 소유자’를 말합니다. 인별로 부과하는 종합부동산세는 ‘1주택자’와 ‘1세대 1주택자’를 구분해야 합니다. 가령 부부 모두 공시가격 12억 원을 넘는 아파트를 각각 소유하고 있다면, 인별로는 1주택자이지만 세대 기준으로는 2주택자입니다. 이런 경우라면 1세대 1주택 특례를 받을 수 없는 것입니다. 반대로 부부가 50대 50의 지분으로 1주택을 소유했다면 인별로 각각 1주택자이지만, 매년 9월에 ‘배우자 공동명의 1주택자’로 신청하면 1세대 1주택 특례를 받을 수 있습니다.
 
1세대 1주택 특례가 적용되는 경우는 이사를 위한 일시적 2주택이 대표적입니다. 양도소득세와 거의 흡사해서 1세대 1주택자가 종전 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우입니다. 이때 과세 기준일(6월 1일) 현재 신규주택 B를 취득한 날로부터 3년까지 B 주택은 특례가 적용됩니다. A 주택을 B 주택 취득 후 3년 이내에 팔아야 혜택을 받을 수 있다는 것입니다.
중요한 건 신규주택과 종전주택의 소유자가 동일해야 특례가 적용됩니다. 본인이 주택을 보유한 상태에서 배우자 또는 자녀가 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택을 소유한다면 특례 대상자가 아닙니다. 이런 경우는 2주택 기본과세로 본인과 세대원이 각각 9억 원만 공제받습니다.
 
하지만 1세대 1주택 특례가 적용된다고 해서 종합부동산세를 부과하지 않는다는 의미는 아닙니다. 이 특례는 합산해서 과세하되 해당 주택을 주택 수에서 제외한다는 것으로 등록 임대주택에 적용되는 합산배제와는 전혀 다른 개념입니다. 예를 들어 A 아파트 (공시가격 10억 원)와 보유하다 이사를 위해 B(15억 원) 아파트를 취득했다고 가정합시다. 이때는 A 아파트를 3년 내 팔면, 두 아파트의 합산 공시가격 25억 원에서 12억 원을 기본 공제해주는 방식입니다. 또 종전 주택에 대해서는 연령과 보유 기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다.
 
여기서 주의할 것은 3년이라는 경과 기간입니다. 종합부동산세 경과 기간은 신규주택 취득 후 3년이 지나 처음 도래하는 과세 기준일(6월 1일)까지 입니다. 가령 A 주택 보유자가 2024년 3월 1일 B 주택을 취득했다면, 3년이 경과한 2027년 3월 1일 이후 첫 과세 기준일인 2027년 6월 1일까지 종전 주택을 팔면 특례를 적용받을 수 있습니다. 만약 신규주택을 6월 2일 취득(잔금 납부일 또는 등기 신청일 중 빠른 날)했다면 특례 적용 경과 기간이 4년쯤 되는 것입니다. 앞서 설명한 것처럼 합산배제가 되는 것이 아니므로 부득이 한 경우가 아니라면 가급적 이른 시일 내 종전주택을 처분하는 게 낫습니다. 또 6월 1일 과세기준일을 지나서 신규주택을 취득하고, 반대로 매도는 그 이전에 하는 게 절세의 핵심입니다.
 
1주택자가 물려받은 상속주택은 5년 동안 종합부동산세 특례가 적용됩니다. 상속주택은 종합부동산세 산출 시 주택 수에서만 제외될 뿐, 해당 상속주택과 그 외 주택의 공시가격을 합산해서 과세표준에 반영됩니다. 가령 공시가격 8억 원의 주택을 소유한 1주택자 A 씨가 공시가격 5억 원인 주택을 상속받아 2주택인 된 경우를 본다면, 두 주택의 공시가격 합인 13억 원에 대해 1주택 특례의 공제금액인 12억 원을 뺀 1억 원에 대해 종합부동산세가 부과됩니다.
또 수도권 6억 원 (지방 3억 원)이하의 저가주택이거나 지분율 40% 이하인 상속주택은 종합부동산세 특례 적용 기간이 무제한입니다.
 
공시가격 3억 원 이하의 지방 저가주택 역시 1세대 1주택 특례대상입니다. 지방 저가주택은 단 한 채만 특례 적용되는데, 상속주택은 주택 수의 제한 없습니다. 만약 지방 저가주택을 두 채 보유하고 있다면 아예 특례대상에서 제외됩니다. 또 신규주택과 상속주택, 지방 저가주택을 각각 한 채씩 소유하고 있더라도 특례는 중복 적용이 가능합니다.
 
결혼으로 인한 2주택, 동거봉양 합가로 인한 2주택도 10년 동안의 경과 기간을 두고 있습니다. 10년 동안은 2주택이라도 1세대 2주택으로 간주하겠다는 것입니다. 만약 10년 동안 어느 한 채를 팔지 않으면 부부 각각 9억 원씩 공제를 받게 됩니다. 결혼 합가 종합부동산세 특례는 원래 5년이었는데, 저출산 대응 차원에서 관련 시행령이 동거봉양 합가와 마찬가지로 10년으로 개정돼 2024년 11월부터 시행에 들어갔습니다.
 

부동산 세금 절세의 전략

 
등록 임대주택(합산배제주택)도 1세대 1주택을 판단할 때 주택 수에서 제외됩니다. 신규주택과 상속주택, 지방 저가주택에 적용되는 특례와 달리 다른 세대원이 임대주택을 보유하고 있더라도 1세대 1주택 특례를 적용받는다는 장점이 있습니다. 하지만 합산배제 임대주택 외에 1주택만 소유한 경우에는 해당 주택에 납세자 본인이 주민등록이 되어있고 실제 거주해야 합니다.