부동산으로 돈을 벌고 싶다면, 꼭 알아야 할 양도소득세

양도소득세는 주택이나 토지 등 부동산을 팔아 얻은 차익에 붙는 세금입니다. 그런데 집을 언제 샀는지, 그 당시에 조정대상지역이었는지, 집이 전부 몇 채인지 등에 따라 세금 액수가 천차만별로 달라집니다. 집 사서 돈을 벌고 싶다면 양도소득세를 꼭 알아야 합니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
1주택자는 기본적으로 2년 이상 보유하고 집을 팔면 양도소득세가 면제됩니다. 다만 집이 조정대상지역에 있을 때 취득했다면 2년 보유가 아니라 2년 이상 살아야 합니다. 또, 집을 팔 때 거래금액이 12억 원이 넘으면, 12억 원을 초과하는 양도차익에 대해 양도소득세를 내야 합니다.
 
1주택자 비과세 혜택을 이용해 상급지로 갈아타며 자산을 불리는 가장 효과적인 방법은 ‘일시적 2주택 비과세’ 제도를 노리는 겁니다. 이른바 ‘1·2·3 법칙'으로 외우면 쉽습니다. 기존 집을 산 지 1년 후에 새집을 사고 기존 집을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주)한 사람이 새집을 산 지 3년 안에 기존 집을 팔면 1주택자로 보고 양도소득세가 과세되지 않습니다. 주의할 점은 새집은 반드시 기존 집을 산 지 1년이 지난 뒤에 사야 한다는 겁니다. 의외로 기존 집을 새집을 산 지 3년 안에 팔지 못해 세금 면제를 못 받는 사람이 많습니다. 기존 주택 매도 시기를 잘 조절해야 합니다.
 
양도소득세 비과세 요건에 들지 않아 어차피 세금을 내야 한다면 최대한 낮은 세율을 적용받도록 만들어야 합니다. 대표적인 게 ‘부부 공동명의’입니다. 6억 원에 산 아파트가 12억 원으로 올라 양도소득세 과세표준이 6억 원에 해당하는 2주택자가 있다고 가정해 봅시다. 단독명의라면 기본세율 40%를 적용받지만, 공동명의면 부부가 절반씩 과세표준 3억 원을 적용받아 기본세율도 38%로 떨어집니다.
 
다주택자가 집을 처분할 때는 어떤 순서로 파느냐에 따라 수억 원의 세금이 왔다 갔다 할 수 있습니다. 시가 12억 원 이하인 집을 팔 때는 상대적으로 적게 오른 집부터 파는 게 유리합니다. 12억 원이 넘는 주택을 가졌거나 3주택 이상이라면 가격이 내려간 집과 가격이 오른 집을 묶어서 1년 안에 한꺼번에 파는 것이 이득입니다. 양도소득세는 같은 해를 기준으로 양도한 전체 자산의 양도소득을 합쳐 세율을 매기기 때문입니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
현행 세법은 다주택자 중과세(2주택자 20%, 3주택 이상자 30%) 제도를 2025년 5월 9일까지 미뤄놨습니다. 정부의 부동산 정책 기조가 내년에도 바뀌지 않는다면 유예 조치가 다시 연장될 수 있습니다. 연말에 기재부가 발표하는 내년도 경제정책 방향에서 확인할 수 있습니다.