의무임대기간을 채우기 전에 거주주택을 먼저 팔아도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있나?

세알못 – 2주택자입니다. 두 주택 모두 취득한 지 10년이 지났습니다. 시세차익이 큰 주택 한 채를 팔고 싶은데, 세금 없이 팔 수 있는 좋은 방법이 있을까요?
 
택스코디 – 1세대 1주택이면 양도소득세 비과세가 가능합니다. 다만 2주택이더라도 1주택을 임대주택으로 등록하면 주택수에서 제외될 수 있습니다. 거주주택 비과세 규정을 잘 활용하면 다주택자도 1세대 1주택가 가능하다는 말입니다.
 

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세알못 – 거주주택 비과세를 적용받기 위한 조건은 어떻게 되나요?
 
택스코디 – 거주주택 비과세를 위한 요건은 다음 두 가지로 나눌 수 있습니다.
 
● 임대주택 요건
지자체 임대사업자등록 및 세무서 사업자등록을 모두 해야 합니다. 주택을 임대해 소득이 생기면 주택임대소득 신고 및 납부의무가 발생합니다. 이를 위해 세무서에 주택임대사업자등록을 해야 하며, 등록하지 않으면 수입금액의 2%를 가산세로 내야 합니다.
그리고 지자체에 하는 임대주택등록은 의무사항이 아닌 선택사항입니다. 하지만 임대주택으로 등록하면 취득세, 재산세 감면 및 양도소득세 장기보유특별공제 혜택 등을 볼 수 있습니다. 다만 임대요건을 충족하지 못하면 (의무임대기간 내 매각 등) 감면세액 추징 및 최대 3천만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
 
임대개시일 당시 기준시가 6억 원 (수도권 밖은 3억 워) 이하라야 합니다. 기준시가 요건은 최초 등록할 때만 충족하면 되고, 등록 이후 기준시가가 기준금액을 초과해도 임대주택으로 인정됩니다. 참고로 기준시가가 6억 원이 넘는 주택도 지자체에 임대주택으로 등록은 가능하지만, 거주주택 비과세 혜택은 받을 수 없습니다.
그리고 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하 (2019년 2월 12일 이후 계약분부터)여야 합니다.
또 임대사업자등록 후 의무임대기간을 충족해야 거주주택 비과세 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 의무임대기간은 임대주택등록 시기에 따라 다르게 적용됩니다.
 
● 거주주택 요건
거주주택 비과세를 적용받으려면 조정대상지역 여부와 상관없이 2년 이상 거주한 주택이어야 합니다. 이때 거주기간은 양도 시점이 아니라 전체 보유 기간 중 거주기간으로 판단하므로 양도 시점에 거주하지 않아도 총 보유 기간 중 2년 이상 거주했다면 비과세 적용이 가능합니다.
 
세알못 – 의무임대기간을 채우기 전에 거주주택을 먼저 팔아도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있나요?
 
택스코디 – 비과세 적용이 가능합니다. 양도 이후 의무임대기간을 채우면 됩니다. 단 비과세 적용 후 의무임대기간 요건을 충족하지 못하면 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우 비과세 받은 세금을 추징합니다. 참고로 2020년 8월 18일 이후 아파트는 임대사업자등록이 불가합니다.
 
2019년 2월 12일부터 거주주택 비과세는 평생 1회밖에 적용받을 수 없습니다. 따라서 거주주택 A를 먼저 매도해 비과세를 받은 후 장기임대주택 B를 의무임대기간 종료 후 비과세 요건을 갖춰 양도하더라도, 이때는 전체 비과세가 아닌 직전거주주택 양도일 이후 발생한 양도차익에 대해서만 비과세합니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
세알못 – 양도차익 5억 원 장기임대주택과 거주주택을 보유하고 있습니다. 지금 사는 집은 현재 양도차익이 2억 원 밖에 나지 않았습니다. 이때 거주하는 집을 과세로 팔고, 양도차익이 큰 임대주택을 비과세로 팔 수 있나요?
 
택스코디 – 거주주택 비과세는 선택사항이 아닙니다. 비과세 요건을 갖춘 거주주택을 과세로 양도하고, 장기임대주택을 1주택 상태에서 양도하더라도 장기임대주택 전체 양도차익이 아닌 거주주택 양도일 이후 발생한 양도차익에 대해서만 비과세가 가능합니다.