대체주택 양도세 비과세 특례를 적용받기 위한 조건은?

재건축·재개발 기대감은 높지만 추진 절차는 복잡합니다. 기간도 예상보다 길어지는 경우가 많습니다. 이 과정에서 대체주택 취득 시기를 잘못 선택하면 나중에 이를 매도할 때 양도소득세 폭탄을 맞기도 합니다. 재건축·재개발 지역 거주자들은 세금 제도가 복잡하다는 것도 미리 알고 준비해야 합니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
재개발·재건축사업은 구역지정, 재개발·재건축 조합설립 인가, 사업시행 인가, 조합원 분양 신청, 관리처분계획인가를 거친 후 조합원 분양 및 동·호수 추첨과 일반분양에 들어갑니다.
재개발 지구 등의 거주자들은 사업이 본격화되면 거주할 주택, 대체주택을 매입하게 됩니다. 다만 이 경우, 취득 시기를 잘못 선택해서 억대의 양도소득세를 부과받는 경우가 있어 주의해야 합니다.
 
세알못 - 재개발 사업이 진행 중이던 A 주택에 거주하고 있는 저는 재개발 조합설립 인가가 나자 사업이 본궤도에 올랐다고 판단하고 B 주택을 샀습니다. B 주택을 5억 원에 산 때는 2021년 3월이었습니다. 이후 재개발 사업이 종료됐습니다. 재개발된 A 주택(신축)에 들어가면서 2024년 2월 대체주택이었던 B 주택을 10억 원에 팔았습니다. 대체주택 특례로 양도세 비과세 신고를 했지만, 양도세 1억 7,300만 원을 부과받았습니다.
 
택스코디 - 여기서 세알못 씨가 잘못 알고 있었던 세금 제도는 뭘까요. 대체주택 비과세 특례 요건은 우선 재개발·재건축 사업추진 절차에서 구역지정이나 조합설립인가가 아닌 사업시행인가 단계 이후에 매입해야 한다는 요건을 몰랐기 때문입니다.
 
사업추진절차 기간 중 대체주택을 취득하는 경우 주택을 어느 시점에 취득하고 양도하는 지에 따라 비과세 적용이 달라진다는 것을 아는 게 절세 팁입니다. 미리 주택 취득과 양도에 대한 계획을 세우고 준비할 필요가 있습니다.
대체주택 양도할 때 비과세 특례를 적용받기 위한 조건들도 꼼꼼히 살펴야 합니다. 대체주택 취득 당시 1주택자여야 합니다. 대체주택에선 세대원 전원이 1년 이상 거주해야 합니다. 대체주택 양도 시점은 재개발·재건축 주택 완성 전 또는 완성된 날로부터 3년 이내여야 합니다.
 
재개발·재건축 조합원입주권 매매는 빈번합니다. 최근 서울 강남권 아파트 입주권은 '부르는 게 값'이라는 얘기도 있습니다. 분양가가 치솟는 가운데 신축 아파트 공급까지 줄어들 것으로 보이자 웃돈을 주고서라도 입주권을 매수하려는 수요자가 늘고 있기 때문입니다.
그럼에도 조합원입주권을 매수할 때는 세금 문제를 잘 살펴야 합니다. 입주권 승계취득 후 거주하기 위해 매수한 주택을 팔았지만, 이 대체주택에 대해 비과세를 적용받지 못한 사례가 있습니다.
 
이같은 경우가 발생하는 것은 입주권 취득 시기 선택을 잘못해서입니다. 현행 세법상 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득 한 경우, 대체주택 비과세 특례 적용이 되지 않습니다. 조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우 일시적 2주택, 일시적 1주택 + 1입주권, 대체주택 특례 등 비과세 적용을 할 수 없습니다. 주택을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권의 취득을 사실상 주택 소유로 본다는 의미입니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
1세대 1주택자로 조합원입주권을 신규 취득했다면 거주요건을 잘 살펴야 합니다. 1주택자인 A 씨는 재건축 조합원입주권을 신규 취득했습니다. 재건축이 끝난 뒤 1년 만에 기존에 보유하던 주택을 양도했습니다. 신축주택엔 A 씨의 아내와 자녀들만 이주했습니다. A 씨는 '일시적 1주택 + 1입주권 특례'를 기대했습니다. 하지만 비과세를 적용받을 수 없었습니다. 일시적 1주택 + 1입주권 특례를 받으려면 근무상 형편 등 부득이한 사유를 제외하고 신축 주택 완성 후 3년 이내에 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 하기 때문입니다.