한눈에 정리하는 부동산 세금

내 집 마련을 꿈꾸는 청년부터 주택으로 돈을 버는 건물주까지 각자 상황에 따라 내야 하는 세금이 다 다릅니다. 집을 살 때, 보유 중일 때, 양도할 때, 임대로 소득을 얻을 때 내야 하는 부동산 세금 5가지를 한눈에 볼 수 있도록 간략하게 정리했습니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
1. 취득세
먼저, 집을 사거나 상속•증여받았다면 취득세를 내야 합니다. 서류상 등기·등록을 하지 않더라도 주택을 취득했다면 취득세를 내야 합니다.
취득세는 집을 샀다면 산 가격에, 증여받았다면 매매사례가액 등 시가에 일정 세율을 매겨 계산합니다. 주택가격 6억 원 이하라면 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하라면 1~3%, 9억 원 초과일 경우 3% 세율을 적용합니다.
예를 들어 6억 원짜리 집을 샀다면 최저세율 1%를 적용해 취득세로 600만 원을, 10억 원짜리 집을 샀다면 최고세율 3%를 적용해 3,000만 원을 냅니다. ( 계산 편리 상 지방교육세와 농어촌특별세를 제외하고 취득세만 산정한 금액입니다.)
 
집을 사지 않고 무상으로 증여받았다면 취득세율은 3.5%입니다. 3주택·4주택 이상 다주택자는 각각 중과세율 8·12%를 적용해 취득세를 냅니다.
다만 처음으로 내 집 마련을 한 경우에는 취득세를 감면해줍니다. 생애 최초로 12억 원 이하 집을 샀다면 200만 원 한도로 세금을 감면받을 수 있습니다.
 
2. 재산세
집을 갖고 있다면 재산세를 내야 합니다. 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유하고 있는 주택 등에 지방자치단체에서 부과하는 지방세입니다. 과세기준일이 6월 1일이기 때문에, 5월 31일에 갖고 있던 주택의 소유권을 이전했다면 당해 연도분 재산세가 부과되지 않습니다.
주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 정합니다. 세율은 과세표준에 따라 0.1~0.4% 누진세율을 적용합니다. 공시가 9억 원 이하 1주택자는 구간별로 표준세율보다 0.05%씩 낮은 특례세율로 세금을 부과합니다.
요즘 재산세 등 지방세는 우편뿐 아니라 네이버·카드사 등 앱으로도 고지서를 받아볼 수 있습니다. 덕분에 굳이 찾아보는 품을 들이지 않아도 세액 확인과 납부가 편리해졌습니다.
 
3. 종합부동산세
보유한 집이 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)이 넘는다면, 재산세와 별도로 종합부동산세도 냅니다.
종합부동산세는 보유한 주택 합계액에서 9억 원(1세대 1주택자 12억 원)을 뺀 후 공정시장가액비율 60%를 곱해 산정합니다. 세율은 3억 원 이하, 6억 원 이하, 12억 원 이하, 25억 원 이하, 50억 원 이하, 94억 원 이하, 94억 원 초과 등 7개의 과세표준 구간별로 0.5~2.7%(다주택 중과세율은 0.5~5%)를 적용합니다.
고액 부동산에 매기는 종합부동산세 특성상, 9억 원이 넘는 집을 가진 경우 재산세와 종부세를 이중으로 내게 될 수 있습니다. 이중과세를 막기 위해 세법에서는 재산세 부과 세액 중 종합부동산세 과세표준에 중복되는 금액에 대한 세액은 종합부동산세에서 공제하고 있습니다.
 
4. 양도소득세
갖고 있던 집을 팔아 차익을 얻었다면 양도소득세를 내야 합니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 기본공제 250만 원을 뺀 금액에 소득세 세율을 적용합니다.
다만 집을 장기보유하고 양도할 때는 양도차익의 일정 부분을 공제해줍니다. 주택이나 조합원입주권을 3년 이상 갖고 있다가 양도하는 경우, 보유·거주기간별 공제율을 곱해 장기보유특별공제액을 계산합니다.
1세대 1주택이 아니라면 보유 기간 3년 이상부터 15년 이상까지 6~30%를 공제합니다. 1세대 1주택일 경우 보유·거주기간을 합해 10년 이상이 되면 80%까지 공제받을 수 있습니다.
 
5. 주택 임대소득세
보유한 집을 임대해 월세나 전세금을 받으면 주택임대소득이 생기죠. 이 소득에도 세금이 붙습니다.
월세 소득은 부부 합산 2주택 이상 보유자에 과세합니다. 주택 한 채만 갖고 있어도 기준시가가 12억 원을 넘는다면 세금이 부과됩니다.
전세의 경우 부부 합산 3주택 이상부터 보증금에 대한 임대소득세를 냅니다. 다만 전용면적이 40㎡ 이하이거나 기준시가 2억 원 이하 소형주택은 보증금 과세대상 주택 수에서 제외합니다.
2주택 이상 보유자가 주택임대소득으로 2,000만 원 넘게 벌었다면 종합소득에 합산, 소득세율을 적용해 세금을 매깁니다. 임대소득이 2,000만 원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 적은 금액을 선택해 낼 수 있습니다.
 

부자들은 어떻게 세금을 절세했을까?

 
취득세와 양도세는 주택을 취득·양도한 날부터 60일 안에 세금을 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙을 수 있으니 기간 내 신고가 중요합니다.
재산세와 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 납부세액이 결정됩니다. 재산세는 내야 할 세액이 20만 원 이하라면 7월 16~31일에 전액을 내야 하고, 20만 원 이상이면 7월과 9월에 나눠 낼 수 있습니다.
종합부동산세는 매년 12월 1~15일에 내고, 임대소득세는 5월 종합소득세 신고기간에 신고·납부하면 됩니다.