상속·증여·매매 뭐가 유리할까? 3가지 방법에 따른 세 부담 비교

가족 간 재산 이전에 있어 상속과 증여, 매매를 놓고 고민하는 이들이 많을 겁니다. 최대한 절세할 수 있는 쪽을 택해야 하기 떼문이죠. 결론부터 말하자면 어떤 방법이 가장 유리한지는 개인이 처한 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 그렇다고 마냥 상황에 맡기고 있을 수만은 없죠.

 

 

아는 만큼 돈 버는 부동산과 세금

부동산 세금 상식은 일찍 알면 알수록 좋습니다. 부동산은 일생을 살아가면서 떼래야 뗄 수 없는 요소입니다. 자가이든 아니든 누구나 거주는 해야 하고, 집주인이든 세입자든 그 과정에서 임대차 계약도 반드시 해야 합니다. 그래서 부동산 가격 변화에도 관심을 가져야만 합니다. 수많은 정보가 넘쳐나는 시대입니다. 이 정보들을 자기 것으로 만들려면, 먼저 정보를 정확하게 해석하는 힘이 있어야 합니다. 정보를 해석하는 힘을 바탕으로 각자 처한 환경에 맞게 적용할 줄 알아야 합니다. 이것이 바로 부자들의 세테크 방식입니다. 이 책이 당신의 부동산 세테크 출발점이 되었으면 합니다.

저자

최용규

출판

가나북스

출판일

2022.09.10

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세알못 - 올해 만 60세가 됐습니다. 아직 한창이지만 죽음에는 순서가 없기에 제가 아주 오래전에 구입했던 토지(시가 7억 원, 개별공시지가 3억 원, 취득가액 1억 원)를 자녀에게 미리 주는 건 어떨지 고민하고 있습니다.

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택스코디 - 지금부터 사례를 통해 상속·증여·매매 3가지 방법에 따른 세 부담을 비교해 보겠습니다. (구체적인 예상 세금을 산출할 때는 신고세액공제 등 세부적인 사항들은 반영하지 않고 큰 그림을 이해할 수 있도록 핵심적인 사항만 반영해 계산했습니다.)

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▷토지의 시가: 7억 원(개별공시지가 3억 원)

▷취득가액: 1억 원

▷장기보유특별공제율: 30% 가정

▷비사업용토지, 비농지 가정

▷증여재산가액: 7억 원 (시가로 평가, 증여재산공제 5,000만 원 가정)

▷상속재산가액: 7억 원(시가로 평가, 상속인은 배우자, 자녀 2명 가정)

▷취득세율: 유상취득 시 비농지 4%, 증여취득 시 3.5%, 상속취득 시 2.8%(비농지)

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1. 상속의 경우

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상속세는 상속인 중 사망자의 배우자가 존재하는지에 따라 세 부담이 크게 달라집니다. 배우자가 존재하지 않는 경우에는 사망자가 남긴 상속재산가액이 5억 원을 초과할 때부터 상속세가 발생하게 되고, 배우자가 존재하는 경우에는 10억 원을 초과할 때부터 상속세가 발생하게 됩니다.

세알못 씨는 배우자가 존재하는 것으로 가정했기 때문에 본인이 남긴 상속재산가액 10억 원까지는 상속세가 발생하지 않습니다. 즉, 토지의 상속재산가액이 7억 원이므로 상속인이 부담해야 할 상속세는 없습니다. 다만 취득세는 취득 행위 자체에 대해 부과하는 세금이므로 취득 사유에 따라 세율은 다르겠지만 대부분의 경우 납부해야 합니다.

결국 부담해야 할 세금은 취득세 1,960만 원 정도로 예상이 가능합니다. (2023년부터 상속과 증여의 경우 취득세의 과세표준이 '시가표준'에서 '시가인정액'으로 변경됐습니다. 변경 후에도 시가표준이 적용될 여지가 없는 것은 아니지만 보수적으로 시가인정액을 과세표준으로 해 계산했습니다.)

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2. 증여의 경우

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증여세는 상속세와 다르게 수증자를 기준으로 계산되기 때문에 수증자가 많아질수록 세 부담이 감소할 가능성이 있습니다. 위 토지를 자녀 중 1명에게만 100% 증여할 경우와 자녀 2명에게 50%씩 나눠서 증여할 경우 예상되는 증여세는 다음과 같습니다.

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(1) 자녀 1명에게 100% 증여할 때

증여재산가액 7억 원에 증여재산공제 5,000만 원을 제외하고 남은 6억5,000만 원에 대해서 증여세율 30%를 곱하고 누진공제액 6,000만 원을 빼주면 증여세는 1억3,500만 원 정도로 예상됩니다.

증여의 경우에도 취득세는 피할 수 없겠죠? 예상되는 취득세는 2,450만 원이며 증여세와 취득세를 합하면 1억5,900만 원 정도의 세 부담을 해야만 소유권을 이전할 수 있게 됩니다.

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(2) 자녀 2명에게 각 50%씩 증여할 때

먼저 자녀 두 명 중 한 명에 대한 증여세부터 계산합니다. 증여재산가액 7억 원에 증여받는 비율인 50%를 반영한 3억5,000만 원으로 계산을 시작합니다. 3억5,000만 원에 증여재산공제 5,000만 원을 제외하고, 남은 3억 원에 대해서 증여세율 20%를 곱합니다. 여기에 누진 공제액 1,000만 원을 빼면 증여세는 5,000만 원이 예상됩니다.

다른 자녀 한 명도 위 상황과 큰 차이가 없으므로 동일하다고 가정하면 예상되는 증여세는 5,000만 원입니다. 따라서 자녀 두 명의 증여세를 모두 합하면 1억 원이 됩니다. 즉, 자녀 한 명에게만 100% 증여할 때와 비교해 3,500만 원이 절감된 거죠.

증여의 경우에도 취득세는 피할 수 없겠죠? 예상되는 취득세는 2,450만 원이며, 증여세와 취득세를 합하면 1억2,400만 원 정도의 세 부담을 해야만 소유권을 이전할 수 있게 됩니다. (2023년부터 상속과 증여의 경우 취득세의 과세표준이 '시가표준'에서 '시가인정액'으로 변경됐습니다. 변경 후에도 시가표준이 적용될 여지가 없는 것은 아니지만 보수적으로 시가인정액을 과세표준으로 해 계산했습니다.)

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3. 매매의 경우

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매매를 하게 되면 양도소득세라는 세금이 발생합니다. 일반적으로 타인과 매매계약을 체결하면 파는 사람과 사는 사람이 각자 자기 입장에서 유리하도록 매매가액을 협상하고 결정하게 되므로 시장원리에 의한 매매가액이 산출될 확률이 높습니다. 하지만 가족 간의 거래에서는 매매가액이 시장원리보다는 다른 요인에 의해 결정될 확률이 높습니다.

세법도 이러한 특징을 잘 알고 있어 가족 간 매매계약에서는 먼저 매매가액의 적정성부터 확인합니다. 따라서 매매가액은 세법상 문제가 없도록 시가인 7억 원으로 결정했다고 가정하고 세알못 씨가 부담해야 할 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

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토지의 양도가액 7억 원에서 취득가액인 1억 원을 차감하고 남은 양도차익에 장기보유에 따른 혜택인 장기보유특별공제율을 반영한 후 비사업용토지에 적용될 양도소득세율을 곱하면 1억8,400만 원의 양도소득세가 계산됩니다.

매매의 경우 취득세율은 4%이므로 예상되는 취득세는 2,800만 원입니다. 양도소득세와 취득세를 합하면 2억1,200만 원 정도의 세 부담을 해야만 소유권을 이전할 수 있게 됩니다.

 

구분	상속	증여		매매
		자녀 1명 100%	자녀 2명 각 50%
상속세/증여세/양도세		1억3,500만 원	1억 원	1억8,460만 원
취득세	1,960만 원	2,450만 원	2,450만 원	2,800만 원
합계	1,960만 원	1억5,950만 원	1억2,450만 원	2억1,260만 원

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상속ㆍ증여 절세법

상속·증여세는 그동안 부유층만 내는 세금으로 알려져 왔습니다. 그러나 국세청 통계에 따르면 증여세의 납세인구가 급속도로 증가하는 추세입니다. 이는 재산상속을 고민하고 증여를 통해 재산상속을 미리 실행하고 있는 사람들이 늘어나고 있다는 말입니다. 죽음은 예기치 않게 다가오기 때문에 미리 준비하지 않으면 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 그러므로 상속·증여설계는 언젠가는 맞이하게 될 죽음에 대한 사전준비인 동시에 남겨진 유족들을 위한 최소한의 배려이며 안전장치입니다. 대부분 사람은 증여는 나중으로 미루면 미룰수록 좋다고 생각합니다. 또 자신이 추후 사망하더라도 상속세는 자신이 걱정할 게 아니라고 생각하기도 합니다. 하지만 증여세와 상속세는 우리나라에서 고율의 세금으로 만만하게 보다가는 정말 큰 코 다칠 수 있죠. 자녀가 성년이 되면 독립하기 마련입니다. 그전까지 증여에 대해 생각해보지 않다가 뒤늦게 자녀가 결혼해 독립할 나이가 되면, 집 한 채라도 마련해주어 가정생활을 안정되게 시작하기를 바라는 마음에 그제야 주택이나 현금을 주려고 합니다. 하지만 막상 집을 사주거나, 주택 매입 자금을 대주려고 하면 엄청난 증여세를 내야 한다는 사실을 직면하게 되고, 그제야 전문가를 찾는 게 일반적입니다. “세금폭탄 멘붕, 조금 일찍이 알았더라면 미리 준비만 해도 절세할 수 있는 상속ㆍ증여방법!” 본 책은 재산상속과 증여를 미리 실행하고자 고민하는 일반인들이 알아야 할 기본적인 상식은 물론 실전에서 직접 활용할 수 있도록 대상별·상황별로 구체적인 상속·증여설계 사례를 보여주고 있습니다. 단순히 상속과 증여가 필요하다는 수준을 넘어 상속·증여세의 계산구조, 절세전략 및 다양한 사례를 통한 상속·증여설계를 해볼 수 있도록 구성해 독자들이 쉽게 이해할 수 있다는 것이 장점입니다. 책 제목 그대로 알아두면 쓸모 있는 상속·증여 설계 지침서가 될 것입니다.

저자

최용규

출판

다온북스

출판일

2022.12.29

 

위 표만 보면 상속이 세 부담 측면에서 가장 유리합니다. 그다음으로 증여, 매매 순인 것을 확인할 수 있습니다. 하지만 이는 위 가정된 상황에 따른 결과일 뿐입니다. 언제나 상속이나 증여가 매매보다 유리한 것은 아니라는 얘기입니다.

만약 토지의 취득가액이 사례에서 가정한 1억 원보다 훨씬 커 양도차익이 작아지면 매매가 다른 방법 보다 유리해질 가능성도 얼마든지 존재합니다. 따라서 반드시 본인이 처한 상황에 따라 예상되는 세 부담을 정확하게 산출해 본 후 의사결정해야 합니다.