상속과 증여, 매매 세 가지 방법 중 가장 세금을 덜 내는 방법은?

최근 부동산 시장이 혹한기를 맞은 가운데 거래절벽이 이어지자 차라리 자녀에게 집을 상속하거나 증여하려는 경우가 많아졌습니다.

세알못 - 시한부 판정을 받은 홀어머니로부터 10억 원 가량의 아파트(34평형)를 받아야 하는데, 상속과 증여, 매매 세 가지 방법 중 어떤 것이 가장 세금을 덜 내는 방법인가요?

택스코디 - 매매의 방식은 자녀가 목돈이 필요하고 시가에 맞게 거래해야 하기 때문에 실제로는 잘 쓰지 않는 방식이지만, 증여나 상속에 비해 가장 적은 세금을 낼 수 있습니다.

상속ㆍ증여 절세법

상속·증여세는 그동안 부유층만 내는 세금으로 알려져 왔습니다. 그러나 국세청 통계에 따르면 증여세의 납세인구가 급속도로 증가하는 추세입니다. 이는 재산상속을 고민하고 증여를 통해 재산상속을 미리 실행하고 있는 사람들이 늘어나고 있다는 말입니다. 죽음은 예기치 않게 다가오기 때문에 미리 준비하지 않으면 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 그러므로 상속·증여설계는 언젠가는 맞이하게 될 죽음에 대한 사전준비인 동시에 남겨진 유족들을 위한 최소한의 배려이며 안전장치입니다. 대부분 사람은 증여는 나중으로 미루면 미룰수록 좋다고 생각합니다. 또 자신이 추후 사망하더라도 상속세는 자신이 걱정할 게 아니라고 생각하기도 합니다. 하지만 증여세와 상속세는 우리나라에서 고율의 세금으로 만만하게 보다가는 정말 큰 코 다칠 수 있죠. 자녀가 성년이 되면 독립하기 마련입니다. 그전까지 증여에 대해 생각해보지 않다가 뒤늦게 자녀가 결혼해 독립할 나이가 되면, 집 한 채라도 마련해주어 가정생활을 안정되게 시작하기를 바라는 마음에 그제야 주택이나 현금을 주려고 합니다. 하지만 막상 집을 사주거나, 주택 매입 자금을 대주려고 하면 엄청난 증여세를 내야 한다는 사실을 직면하게 되고, 그제야 전문가를 찾는 게 일반적입니다. “세금폭탄 멘붕, 조금 일찍이 알았더라면 미리 준비만 해도 절세할 수 있는 상속ㆍ증여방법!” 본 책은 재산상속과 증여를 미리 실행하고자 고민하는 일반인들이 알아야 할 기본적인 상식은 물론 실전에서 직접 활용할 수 있도록 대상별·상황별로 구체적인 상속·증여설계 사례를 보여주고 있습니다. 단순히 상속과 증여가 필요하다는 수준을 넘어 상속·증여세의 계산구조, 절세전략 및 다양한 사례를 통한 상속·증여설계를 해볼 수 있도록 구성해 독자들이 쉽게 이해할 수 있다는 것이 장점입니다. 책 제목 그대로 알아두면 쓸모 있는 상속·증여 설계 지침서가 될 것입니다.

저자

최용규

출판

다온북스

출판일

2022.12.29

우선 상속의 경우 어머니가 배우자가 없는 상태에서 돌아가신다면 최소 5억 원만 공제를 받을 수 있기 때문에 이를 적용하고 상속세율을 적용하면 약 8,700만 원 정도의 상속세가 발생합니다. 여기에 아파트를 상속으로 취득하는 경우 공동주택가격(7억 원 가정)에 2.96%의 세율을 적용한 2,100만 원 취득세를 더하면 약 1억800만 원 정도의 세금을 내야 합니다.

증여의 경우엔 아파트의 시가인 10억 원에 대한 증여세 2억1,800만 원에 취득세(10억 원에 3.8%) 3,800만 원까지 총 2억5,600만 원의 세부담이 발생합니다. 어머니가 위독하셔서 시간이 얼마없다면 증여를 했을 때 오히려 세금 부담이 훨씬 커질 수 있습니다.

마지막으로 매매의 경우는 직계존비속간 거래시 부당행위계산 부인의 규정과 증여추정규정이 적용됨에 따라 시가에 따라 거래해야하고, 고액의 매매대금을 실제로 지급해야 하기 때문에 실무적으로는 잘 적용되지 않지만, 가장 세부담은 적습니다.
매매 거래의 경우 사연자인 자녀가 시가 10억 원을 어머니에게 지급하면 매매 방식으로 취득할 수 있고, 사례처럼 어머니가 1주택자라면 비과세가 적용되어 양도소득세도 없을 수 있습니다. 만약 양도소득세가 없다면 어머니 입장에서는 현금 10억 원을 보유하게 되고, 이 상태에서 돌아가시면 상속공제 5억 원에 추가로 금융상속공제 2억 원이 적용되므로 상속세는 4,900만 원 정도가 발생합니다. 아파트가 현금으로 바뀌면서 ‘금융 상속 공제’가 적용된 것입니다.
여기에 자녀가 다른 주택이 없다면 매매로 취득하는 것이기 때문에 10억 원에 3.3%의 세율을 적용해 3,300만 원의 취득세가 붙게 됩니다. 다른 주택이 있다면 취득세 중과규정이 적용될 수 있지만, 없다는 가정에선 매매로 내는 세금이 총 8,200만 원 정도로 아파트를 상속받은 경우와 비교하면 2,600만 원 정도의 절세 효과가 있는 것입니다.

부동산 세금 절세법

세무사도 말해 주지 않는 부동산 세금 절세 팁, 《알아두면 쓸모 있는 세금 상식사전》 한 권으로 끝! 대한민국 국민 대부분은 1주택자에서부터 출발해 알뜰히 돈을 모아서 임대사업자가 되길 꿈꾸죠. 그런 독자에게 맞는 매칭 북입니다. “이 정도만 알아도 똑띠 집주인! 똑띠 건물주!” 본 책은 집주인, 건물주가 알아야 할 기본적인 세금 상식은 물론 실전에서 직접 활용할 수 있도록 대상별·상황별 구체적인 사례를 보여주고 있습니다. 그 사례를 통해 독자들이 쉽게 이해할 수 있다는 것이 장점입니다. 기존 부동산 세금을 다룬 책들보다 단연 쉽게 설명했다고 자신합니다. “2023년 부동산 세금이 확 바뀐다!” 《알아두면 쓸모있는 세금 상식사전》은 계속해서 변화하는 정책과 규제 속에서 최대한의 혜택을 찾아 똘똘하게 내 집 마련과 투자할 수 있도록 안내할 것입니다. 본 책은 독자가 필요할 때마다 조언을 건네는 든든한 친구가 될 것이며, 소중한 내 돈을 지켜주는 튼튼한 방패가 될 것입니다. 책 제목 그대로 알아두면 쓸모 있는 부동산 세금 지침서가 될 것입니다.

저자

최용규

출판

다온북스

출판일

2023.01.31

다만, 이는 단순히 일반적인 경우를 예로 들어 설명한 것이고 이전에 상속 받은 재산이 있는지, 보유한 주택 수는 몇 개인지 등에 따라 세율이 달리 적용될 수 있기 때문에 조금 더 세세하게 따져봐야 합니다.
매매로 취득하는 경우가 금융상속공제의 혜택을 받을 수 있는 이점이 있는 것 맞지만 반드시 절세가 된다고 볼 순 없습니다. 상속받은 경우 취득세의 경우에도 1주택 특례를 적용할 경우 0.96%의 저율의 세율이 적용될 수도 있으며, 매매로 취득하는 경우 양도소득세를 비과세가 적용된다고 가정했는데, 비과세가 적용되지 않고 양도소득세가 발생하는 경우도 있을 수 있기 때문입니다.