아파트 부부 공동명의 무조건 유리할까?

최근 전세 사기 등의 문제로 소형 아파트라도 매수하려는 신혼부부들이 늘고 있습니다. 이때 고민하는 것 중 하나가 공동명의 문제입니다. 부동산 공동명의의 경우 보통 절세에 유리하다고 알고 있지만, 어떤 세금인지와 보유 기간 등에 따라 달라지기 때문에 주의해야 합니다.
 

부동산 세금 절세법

세무사도 말해 주지 않는 부동산 세금 절세 팁, 《알아두면 쓸모 있는 세금 상식사전》 한 권으로 끝! 대한민국 국민 대부분은 1주택자에서부터 출발해 알뜰히 돈을 모아서 임대사업자가 되길 꿈꾸죠. 그런 독자에게 맞는 매칭 북입니다. “이 정도만 알아도 똑띠 집주인! 똑띠 건물주!” 본 책은 집주인, 건물주가 알아야 할 기본적인 세금 상식은 물론 실전에서 직접 활용할 수 있도록 대상별·상황별 구체적인 사례를 보여주고 있습니다. 그 사례를 통해 독자들이 쉽게 이해할 수 있다는 것이 장점입니다. 기존 부동산 세금을 다룬 책들보다 단연 쉽게 설명했다고 자신합니다. “2023년 부동산 세금이 확 바뀐다!” 《알아두면 쓸모있는 세금 상식사전》은 계속해서 변화하는 정책과 규제 속에서 최대한의 혜택을 찾아 똘똘하게 내 집 마련과 투자할 수 있도록 안내할 것입니다. 본 책은 독자가 필요할 때마다 조언을 건네는 든든한 친구가 될 것이며, 소중한 내 돈을 지켜주는 튼튼한 방패가 될 것입니다. 책 제목 그대로 알아두면 쓸모 있는 부동산 세금 지침서가 될 것입니다.

저자

최용규

출판

다온북스

출판일

2023.01.31

일반적으로 부동산을 공동명의로 소유하면 절세 혜택을 볼 수 있는 것은 현행 세법이 대부분 초과누진세율 제도를 적용하고 있기 때문입니다. 과세표준이 클수록 높은 세율을 적용하는 것인데, 공동명의를 이용해 과세표준을 나누면 낮은 세율이 적용되어 절세 효과가 발생하게 됩니다.
 
대표적으로 양도소득세는 초과누진세율을 적용하고 있으므로 단독명의인 경우보다는 공동명의이면 절세 가능합니다. 예를 들어보면, 5년 전에 10억 원에 취득한 상가를 20억 원에 양도하는 경우 단독명의이면 3억7,500만 원 정도의 양도소득세가 발생하지만, 만약 부부 공동명의라면 각각 1억6,800만 원으로 2인 합계 3억3,600만 원으로 약 3,900만 원 절감됩니다.
그러나 이미 단독으로 취득한 부동산을 공동명의로 전환하는 경우엔 항상 절세에 유리하진 않습니다. 명의 이전 시 발생하는 취득세와 이전된 지분은 취득일 변경으로 장기보유특별공제를 계산하기 위한 보유 기간이 줄어들기 때문입니다. 특히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우라면 최대 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있는 혜택이 오히려 줄어들 수 있습니다.
 
예를 들어 5년 전에 단독명의로 6억 원에 취득한 주택이 현재 시가가 12억 원인데, 지금으로부터 5년 뒤에 20억 원에 양도한다고 가정해봅시다. 우선 단독명의인 경우라면 6억 원에 취득한 주택을 20억 원에 양도하는 경우이며 10년 이상 보유 및 거주한 경우이므로 양도소득세는 2,500만 원 정도입니다. 만약 지금 상태에서 배우자에게 50%를 증여한다면, 현재 시가 12억 원의 50%인 6억 원에 대해서 증여세는 발생하지 않겠지만, 취득세는 2,400만 원이 발생합니다. 또 5년 후 20억 원에 양도한다면 각각의 양도소득세를 합하면 약 2,600만 원 정도가 더 나옵니다.
그 이유는 보유 중 증여를 하여 취득가액이 증가하는 효과가 있었지만, 장기보유특별공제를 80%와 40%가 적용됨에 따라 오히려 양도소득세가 늘어나게 된 것입니다.
 
아울러 종합부동산세는 양도세와 다르게 공동으로 소유한 경우 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 1주택을 공동명의로 취득하면 종합부동산세에서는 1세대 2주택이 되는 것입니다. 단독명의이면 1세대 1주택자로서 12억 원 공제가 가능하며, 연령별 공제와 보유 기간별 공제를 추가로 적용할 수 있습니다. (60세 이상의 연령별 공제와 5년 이상 보유한 보유기간별 공제는 최대 80%까지 적용될 수 있으므로 상당한 절감이 가능합니다.)
반대로 공동명의이면 1세대 2주택자로서 소유자별로 9억 원씩 18억 원이 공제 가능하며, 연령별 공제와 보유기간별 공제는 적용할 수 없습니다.
60세 미만이고 5년 미만 보유한 경우라면 공동명의가 일반적으로 유리합니다. 만약 1주택을 배우자와 공동명의로 소유하고 있는 경우 매년 9월 신청할 수 있는 ‘공동명의 1주택자 특례’를 적용해 단독명의로 취득한 것과 동일하게 종부세를 낼 수 있습니다.
 

세무사 사용 메뉴얼

면세사업을 하고 있으면서도 몰라서 과세사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 내는 사장님, 소득세 신고를 기준경비율 대상인데 단순경비율 대상자로 알고 신고해서 엄청난 세금을 추가로 내는 프리랜서, 직장을 다니면서 부업으로 일한 사업소득이 동시에 발생했는데 종합소득세 신고를 하지 않아 과세예고통지를 받은 직장인. 이 모두가 세금에 대한 기본적인 상식만 있었어도 세금으로 인한 손해는 보지 않았을 사람들입니다. 주목할 건 이런 비슷한 일들이 누구에게나 반복적으로 계속해서 발생한다는 사실입니다. 왜 이런 문제들이 계속해서 생기는 걸까요? 이렇게 세금 때문에 고생하는 사람들을 보면서 절세의 핵심은 ‘얼마나 많은 세법 지식을 알고 있는가’가 아니라 ‘언제’ 세무사를 써야 하는지, 또 제대로 된 세무사를 찾는 방법은 무엇인지, 그러기 위해서 납세자인 우리는 무엇을 해야 하는지를 적었습니다.

저자

최용규(택스코디)

출판

다온북스

출판일

2023.07.30

종합소득세도 초과누진세율을 적용하므로 공동명의가 일반적으로 유리하긴 합니다. 또 주택임대 소득의 경우 수입금액이 2,000만 원 이하이면 분리과세로서 다른 소득과 합산하지 않고 종합소득세를 계산할 수 있습니다. 그런데 공동명의일 경우 공동명의자 각각을 기준으로 2,000만 원을 판단하므로 부부 공동명의라면 4,000만 원까지도 분리과세를 적용할 수 있는 것입니다.
종합소득세까지 고려하면 확인해야 할 사항이 많아지고, 추후 양도세까지 생각한다면 더욱더 많은 변수가 생길 수 있습니다. 세무 전문가에 미리 상담을 받고 진행할 필요가 있습니다.