부동산 경매 시 반드시 봐야 할 현황조사서

현황조사서란 법원 집행관이 직접 해당 주소로 찾아가서 살고 있는 사람에게 점유권원과 이유를 묻고 그 답변을 적은 문서입니다. 사실대로 말하는 사람이 대부분이지만 거짓말을 하는 사람도 있습니다. 집행관에게는 사실만을 말하라고 강제할 수 있는 권한이 없으며, 집행관의 개인적인 의견이 포함될 수 있습니다.
 
필요한 모든 정보를 알 수도 없고 현황조사서의 빈칸을 딱 떨어지는 답으로 채울 수도 없습니다. 실제로 임차인 정보가 누락되거나, 점유자의 거짓 진술이 적히거나, 전입일 또는 사업자등록일이 잘못 적히는 경우도 있습니다. 결국, 임차인에 대한 정보의 진정성을 판단하는 건 입찰자의 몫이란 말입니다.
 
그럼에도 현황조사서는 소유자나 임차인의 점유, 유치권자의 점유 시기, 임차인의 대항력 유무를 알 수 있는 기본적인 자료가 됩니다. 예를 들어 유치권 성립 조건 중 하나는 경매개시결정 등기 이전부터 목적물을 점유해야 한다는 것입니다. 그런데 현황조사서상 해당 점유에 대한 기록이 전혀 없다면, 추후 분쟁 시 유치권 성립 여부에 대한 판단에서 유치권을 주장하는 자에게 불리하고 낙찰자에게 유리한 증거가 됩니다. 참고로 이 서류는 1회 매각기일 14일 이전부터 누구나 볼 수 있습니다.