강제경매와 임의경매란?

우리가 돈을 빌리는 방법에는 크게 두 가지가 있습니다. 첫째 차용증을 써주고 빌리는 방법입니다. 돈을 빌려준 사람을 채권자라고 하고, 돈을 빌린 사람을 채무자라고 합니다. 채권자와 채무자는 선과 악으로 구분되는 개념이 아닙니다. 다만 채무자가 자기 책임을 다하지 못할 때는 법이 개입할 수 있습니다. 예를 들어 채권자가 차용증으로 법원에 경매를 신청하면, 법원은 확인절차를 거쳐 채무자에게 빌린 돈을 갚으라고 선고합니다. 채권자는 법원으로부터 대여금을 반환하라는 확정판결을 받아 경매를 신청할 수 있는데, 이를 ‘강제경매’라고 합니다. 판결문을 받을 때까지 최소 몇 달 이상의 시간이 소요되는데, 악의를 가진 채무자라면 소송 기간에 자신의 부동산을 타인에게 양도하거나 거액의 담보대출을 받을 수 있습니다. 그래서 채권자는 통상 채무자 소유의 부동산을 가압류한 후 강제경매 절차를 진행합니다.
 
둘째, 자신의 집을 담보로 돈을 빌리는 방법입니다. 금융기관은 돈을 빌려주면서 근저당권을 설정합니다. 우리가 은행에서 담보대출을 받을 때 여러 가지 계약서를 작성하는데 대표적인 것이 근저당권 설정 계약서입니다. 채무자가 이자를 내지 못하는 등 기한의 이익을 상실하는 경우, 채권자인 은행은 소송 없이 바로 채무자의 부동산을 팔아달라고 법원에 신청할 수 있습니다. 이렇게 진행되는 경매를 ‘임의경매’라고 합니다. 별도의 집행권원이 없어도 근저당권 담보권의 실행으로 경매가 진행되는 방식입니다. 또는 법원의 판결문, 확정된 지급명령, 화해조서, 공정증서, 공증문서 등으로 강제경매를 신청해서 채무자의 부동산을 압류한 후 매각할 수도 있습니다.
 
부동산 경매가 진행되기 위해서는 채권자의 신청이 있어야 합니다. 채무자가 빌린 돈의 원금과 이자를 약정된 날짜에 갚지 못하면, 채권자는 기한의 이익을 상실했다는 통지를 한 후 소재지 관할 법원에 채무자의 부동산을 팔아 달라고 요청할 수 있습니다. 채무자의 부동산을 팔아서 생긴 돈으로 자신의 채권(돈)을 회수하려는 것입니다. 이것의 부동산 경매의 목적입니다.
 
법원은 채권자의 경매신청서와 첨부 서류를 검토하고 심사해 적법하다고 인정되면 경매개시결정을 하고 관할 등기소 등기관에게 경매가 개시됐다는 사실을 등기사항전부증명서에 공시하도록 촉탁합니다. 등기부에 경매개시결정이 기입되는 순간부터 채무자의 재산에 압류의 효력이 발생합니다. 즉 해당 부동산에 경매가 시작됨을 누구나 볼 수 있게 알리는 것입니다.
 
집행법원은 채무자(소유자)에게 ‘당신의 재산이 경매로 진행된다’라는 사실을 반드시 알려줘야 합니다. 이를 ‘경매개시결정 정본을 송달한다’라고 표현합니다. 송달이 되지 않으면 경매는 진행될 수 없고, 만일 진행된다고 해도 추후 무효사유가 됩니다.