집주인 임금채권, 임차인 파악할 방법이 없다.

전세사기 피해자 구제는 여전히 지지부진합니다. 임대인의 파산이나 선순위 채무가 얽혀 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 적지 않습니다.
특히 임금채권이 취약한 고리로 꼽힙니다. 임차인이 확정일자를 받아 선순위 채권자로 보호받는다고 믿더라도 집주인이 임금을 체불하면 상황이 달라집니다. 임금채권은 세금과 함께 최우선변제권을 가져 세입자의 권리가 뒤로 밀릴 수밖에 없습니다.
 
임대인의 세금 체납은 전세 계약 시 임차인이 확인할 수 있도록 제도가 개선됐지만, 임금채권은 임차인이 사전에 파악할 방법이 없습니다.
임차인이 사전에 알 수 없는 영역인 임대인의 체불임금이 전세보증금 회수 과정에서 언제 터질지 모르는 뇌관으로 남아 있는 것입니다.
 
실제 30대 직장인 A씨는 임대인이 체납한 임금채권에 밀려 전세보증금 1억 8,000만 원을 돌려받지 못한 채 여전히 해당 주택에 거주 중입니다. 그는 전세 계약을 맺은 뒤 2020년 확정일자를 받아 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 수 있다고 믿었지만, 2022년 집주인이 임금을 체불한 상태로 파산 신청을 하면서 사태가 꼬였습니다.
 
2023년 근로복지공단이 집주인의 임금체불액 1억 2,000만 원에 대해 가압류를 신청했고 결국 A씨의 권리는 후순위로 밀려났습니다. 경공매로 집이 넘어가거나 파산 절차에서 배당이 이뤄져도 사실상 보증금을 돌려받기 어려운 상황입니다.
 
전세사기 피해자로 인정받으면 금융·주거 지원을 받을 수 있지만, 이 역시 쉽지 않습니다. 현행 전세사기피해자지원특별법은 최소 두 명 이상의 세입자가 같은 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해야 하고, 임대인이 처음부터 속이거나 보증금을 돌려줄 능력이 없으면서도 여러 채의 집을 사들여 임대한 경우에만 피해자 지위를 인정합니다. 단독 피해자인 A씨는 이런 조건에 해당하지 않아 두 차례 신청이 모두 기각됐습니다.