비사업용인지 사업용인지 정확히 판단한 이후에 매도 계획을 세우자.

세알못 - 아버지에게 경기도 이천시 소재 한 농지를 물려받았는데, 최근 고민이 생겼습니다. 해당 농지(취득가 1억 원·양도가 7억 원)를 처분하려고 보니 양도소득세로만 2억 원을 내야 한다는 세무사의 설명을 듣게 되면서입니다. 아버지와 제가 그간 농사를 직접 짓지 않고 주변 사람들에게 맡기면서 토지가 비사업용으로 분류돼 세금 부담이 커졌다는 것입니다. 만약 직접 농지를 경작했다면 5,000만 원가량의 세금을 줄일 수 있었다는 이야기도 듣게 됐습니다.
 
택스코디 - 국내외 증시가 상승세를 나타내자 보유한 부동산 중 일부를 처분하고 금융상품에 투자하려는 자산가들의 수요가 늘고 있습니다. 다만 비사업용 토지는 양도소득세 부담이 커 사업용 전환 등 절세수단을 활용해 처분할 필요가 있습니다.
 
토지를 처분하면 차익에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 양도세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 차익에서 1년에 2% 장기보유특별공제(최대 30%)와 기본공제 250만 원을 차감한 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 과세표준에 따라 6~45% 세율을 적용하면 양도소득세가 산출됩니다.
다만 토지를 용도에 맞지 않게 사용하다가 양도하면 비사업용 토지로 분류돼 기본세율에 10%를 더한 중과세율이 적용됩니다. 토지를 장기간 보유했어도 비사업용 토지로 분류되면 세금 부담이 확대되는 셈입니다.
 
사업용 토지의 판단은 농지·임야 등 용도에 맞춰 사용하고 있는지에 따라 나뉩니다. 전체 보유 기간 중 60% 이상(양도일 직전 3년 중 2년 이상)을 용도에 맞게 사용해야 합니다. 농지는 소유자가 해당 농지 소재 지방자치단체나 30㎞ 안에 거주하며 직접 경작해야 합니다. 다만 근로소득(총급여)이나 사업소득(부동산 임대소득 제외)이 3,700만 원 이상일 경우 자경 기간으로 간주하지 않습니다. 또 시 이상 지역의 주거·상업·공업지역 내 농지는 재촌·자경했어도 사업용 토지로 인정받을 수 없습니다.
 
임야는 소재지나 인접한 기초지자체에 주소지를 두고 거주해야 합니다. 대지는 일반적으로 건물을 짓고 사용해야 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 일정 기간 이상을 사업용으로 사용해야 양도할 때 사업용 토지로 인정받을 수 있다는 점을 주의해야 합니다. 지목에 따라 지역 및 면적 요건이 추가 적용되는 경우도 있습니다.
 
결국, 양도소득세를 줄이려면 비사업용 토지를 사업용으로 전환할 필요가 있습니다. 재촌·자경할 수 없는 농지는 한국농어촌공사에 8년 이상 임대하면 사업용으로 사용했다고 인정받습니다. 2021년 이전까지는 1,000㎡ 이내 주말농장도 사업용으로 인정해줬지만, 2022년 이후 양도분부터는 인정받지 못합니다.
 
건축물을 세운 후 양도하는 것도 사업용 토지로 전환할 수 있는 방법입니다. 일반 건축물의 경우 건물가액이 토지가액의 2%에 미달하면 건축물의 부속토지 중 바닥면적을 제외한 부분을 나대지로 봅니다. 토지의 공시지가를 고려해 건물의 규모를 결정해야 비사업용 토지에서 제외될 수 있습니다.
이 방법이 부담된다면 주차장이나 야적장을 운영하는 방안도 고려할 필요가 있습니다. 인근 건물의 부설 주차장으로 세법에서 허용하는 설치 기준 면적만큼 사용하거나 업무용 차량의 주차장으로 등록하면 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.
유료 주차장 사업 용지로 등록해도 됩니다. 이때는 소유주가 직접 유료 주차장을 운영해야 하며 해당 주차장의 연수익이 토지가액의 3% 이상을 유지해야 한다는 조건이 붙습니다.
야적장은 물품을 적치한 최대 면적의 1.2배까지 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 야적장은 토지 소유주가 직접 운영하지 않고 관련 임차인에게 임대해도 됩니다.
주차장은 건물을 세우는 방법과 비교해 비용 측면에서 유리한 점이 있지만, 이 역시 일정 요건을 충족해야 비사업용에서 제외될 수 있다는 점을 주의해야 합니다. 본인 땅이 비사업용인지 사업용인지 정확히 판단한 이후에 매도 계획을 세워야 합니다.