'최우선변제권'만 믿고 보증보험에 가입하지 않는 건 위험한 선택이다.

'주택임대차보호법'상 임차인이 보호받을 수 있는 권리가 두 가지 명시돼 있습니다. '최우선변제권'과 '우선변제권'으로 구분됩니다.
둘 다 보증보험 가입 여부와 무관하게 주택이 경매로 넘어갈 시 낙찰금액의 일부를 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 특히나 최우선변제권을 만족하는 임차인이라면 가장 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.
 
문제는 이 최우선변제권의 요건을 충족하기 상당히 까다롭다는 겁니다. 보증금이 일정 금액 이하인 '소액임차인'이어야 보장받을 수 있습니다. 이 일정 금액의 기준이 지역별로 다릅니다. 서울 기준, 보증금 1억 6,500만 원 이하여야 소액임차인으로 분류돼 최우선변제권을 보장받을 수 있게 됩니다.
 
최우선변제권이 있다고 해도 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 최우선변제권을 통해 변제받는 금액의 한도는 주택 경매 낙찰금액의 50%를 넘어갈 수 없습니다. 가령 보증금 1억 5,000만 원의 주택이 경매로 넘어가 8,000만 원에 낙찰된다고 하면, 임차인이 아무리 최우선변제권을 행사하려고 한들 8,000만 원의 50%인 4,000만 원을 초과해 돌려받을 수 없다는 얘깁니다.
 
Q- 그렇다면 만약 이 주택이 경매에서 운 좋게 3억 넘게 낙찰됐다고 가정했을 때, 그 임차인은 보증금 1억 5,000만 원 전부를 돌려받을 수 있나요?
 
택스코디 - 그것도 아닙니다. 그 와중에 최우선변제 금액에도 상한선이 있기 때문입니다. 이 또한 지역마다 다릅니다. 서울 기준 5,500만 원 이하까지만 적용됩니다.
나머지 차액은 우선변제권만 적용되며 추후 변제 시 우선순위에서 밀리게 됩니다. 임차인에게 있어서 보증보험 가입 여부가 얼마나 중요한지 충분히 느껴질 대목입니다.
 
'최우선변제권', '우선변제권'만 믿고 어떠한 보증보험에 가입하지 않는 건 다소 위험한 선택이라고 볼 수 있습니다. 확실하게 내 전세금을 보호하기 위해선, 세입자가 직접 보증보험에 가입하는 방법이 최선입니다.