가족 간 부동산, 저가 매매 활용으로 절세하자.

서울 강남구와 용산구에 아파트 두 채를 보유한 전직 교수 A씨(60대·남)는 최근 고민이 많습니다. 조만간 결혼하는 아들에게 본인 소유의 시가 20억 원 상당 아파트를 물려주고 싶은데 증여세로만 약 6억 원을 부담해야 한다는 이야기를 듣게 되면서입니다. A씨는 조금이라도 세금을 줄일 방법은 없을지 묻기 위해 세무사를 찾았습니다.
 
집값이 급등해 세금 부담이 커지자 아파트를 자녀에게 증여해주려는 자산가들이 늘고 있습니다. 특히 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 아파트를 보유한 다주택자들은 보유세에 더해 2026년 5월부터 부활할 수도 있는 양도소득세 중과세를 우려하고 있습니다. 이에 증여세 없이 3억 원 이상 저렴하게 자녀에게 주택을 물려줄 수 있는 저가 매매 방법을 고려할 필요가 있다는 조언이 나옵니다.
 
부모가 자녀와 부동산 거래를 진행할 때 가격 조정을 통해 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 상속세 및 증여세법에 따르면 부모가 자녀에게 부동산을 증여할 때는 시가로 넘겨야 합니다. 특수관계인(가족) 간 거래에서는 가격을 임의로 산정해 세금을 회피할 수 있기 때문입니다.
다만 부모와 자녀 간 부동산 거래에서 시가와 매매가액의 차이가 30% 또는 3억 원보다 적으면 증여세가 부과되지 않습니다. 예를 들어 시가가 20억 원인 아파트를 17억 원에 거래하면 시가와 매매가액의 차액은 3억 원입니다. 이는 시가의 30%(6억 원) 범위 안에 있으며 3억 원을 초과하지 않기 때문에 증여세가 부과되지 않습니다.
 
이때 아파트의 경우 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있습니다. 같은 아파트 비슷한 면적의 실거래가입니다. 거래 전 6개월부터 거래 후 3개월까지 같은 단지 내 면적과 공시가격이 5% 이내로 차이가 나는 거래가 있었다면 이는 유사매매사례가액에 해당해 시가로 볼 수 있습니다. 다만 매매 시점에 확인한 최근 유사매매사례가액이 있다고 해도 실거래가가 발표되기까지 시간이 걸리고 거래 이후의 가격도 포함될 수 있기 때문에 유사매매사례가액을 기준으로 시가를 정하는 것은 추가 세액이 발생할 수 있습니다. 가족 간 거래에서는 해당 물건을 감정평가 받아 시가를 명확하게 확인하는 게 위험이 없습니다. 감정평가액은 유사매매사례가액보다 우선해서 시가로 적용되기 때문입니다.
 
부부 공동명의와 결혼(출산) 공제를 활용하면 가족 간 거래에서 절세 효과를 더 크게 볼 수 있습니다. 부모가 자녀 부부에게 집을 매매할 때 공동명의를 활용하면 증여세를 더 줄일 수 있습니다. 맞벌이 부부라면 이들에게 각각 3억 원씩 총 6억 원 저가로 매매할 수 있습니다. 저가 매매 시 증여세는 양수자·양도자별로 각각 산정하기 때문입니다.
여기에 결혼 또는 출산 2년 이내라면 증여세 공제를 부부 각각 1억 원에 더해 자녀 공제 5,000만 원까지 총 1억 5,000만 원을 받을 수 있습니다. 부부 각각 본인 부모에게 1억 5,000만 원씩 3억 원을 증여받는다고 가정할 경우 시가 20억 원인 집을 저가 매매로 14억 원에 구입하고 3억 원은 증여받아 증여세 없이 11억 원에 매매할 수 있게 됩니다. 부족한 자금은 은행 대출 등을 활용할 수 있습니다.
 
다만 가족 간 부동산 매매에서는 시가 산정뿐 아니라 자금출처와 거래 내역을 명확하게 하고 세무조사에 대비해야 합니다. 자녀의 매수금이 이들의 소득, 대출, 전세보증금, 증여받은 금액 등으로 명확하게 확인돼야 한다는 것입니다. 또 매매금이 입금된 내역 등 실제 자금 거래를 확인할 수 있어야 합니다.
참고로 현재 규제지역 내 모든 주택 거래에서 자금조달 계획서를 제출해야 하기 때문에 특수관계자 간 거래가 아니더라도 자금출처는 명확해야 합니다. 특수관계자 간 거래는 증여로 추정할 수 있기 때문에 자금조달 계획서를 제출하지 않는 거래라도 그 출처가 명확히 입증돼야 합니다.