취득가격이 확인되지 않을 때 양도세 계산 시 주의할 점

양도소득세를 계산할 때 양도가액과 취득가액이 모두 확인되는 경우에는 실거래가격에 의해 양도차익을 계산하는 것이 원칙입니다. 파는 금액(양도가액)은 대개 파는 시점과 양도소득세 신고 과정에서 실거래가격이 확실히 드러납니다. 그러나 산 금액(취득가액)은 종종 당사자도 알 수 없는 때가 있습니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
아주 오래전에 구입했거나 실거래 신고제가 실시된 2006년 이전이라면 구입 당시의 계약서 등 서류가 확인되지 않는 때도 있습니다. 직접 신축한 경우 건축업자와 도급 계약을 하게 되는데 거래금액 중 일부를 현금거래를 통해 누락시키는 때도 있습니다. 이렇게 취득 당시의 금액이 확인되지 않을 때는 양도차익을 어떻게 계산할지가 관건입니다. 취득가액이 얼마인지에 따라 양도차익이 달라지고 결국 세금이 달라지기 때문입니다.
 
소득세법에 따르면 취득 당시의 실거래가격을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 적용합니다. 매매사례가액은 양도 및 취득일 전후 각 3개월 이내에 동일 또는 유사한 자산의 매매사례가 있는 경우 그 금액을 말합니다. 감정가액은 같은 기간 동안 둘 이상의 감정평가업자에 의한 감정가액의 평균액입니다.
 
매매사례가액과 감정가액이 없는 경우에는 환산취득가액을 적용합니다. 양도가액을 기준으로 취득 당시의 기준시가와 양도 당시의 기준시가비율로 환산 계산합니다. 예를 들어 양도 당시 실거래가액이 300이고 취득 당시 기준시가 100, 양도 당시 기준시가 200이라면 환산취득가액은 150{300×(100/200)}이 됩니다.
 
그런데 만약 실제 취득 당시의 실거래가액이 100이라면 실거래가액에 의해 양도소득세를 계산하는 것보다 환산취득가액으로 양도세를 계산하는 경우 차익이 더 작아집니다. 즉 세금을 더 적게 낼 수 있습니다. 특히 신축 시 공사 도급금액을 임의로 낮게 처리한 경우 취득가액(=도급금액)을 숨기고 환산취득 방식으로 신고하려는 동기가 유발될 수 있습니다. 실제 과거에는 이러한 구조를 이용해 편법적인 신고가 발생하기도 했습니다.
 
하지만 지금은 주의해야 합니다. 편법 신고를 막기 위해 2018년 1월 1일부터 신축이나 증축 후 5년 이내에 감정가액이나 환산취득가액으로 양도소득세를 신고하는 경우에는 그 금액의 5%를 가산세로 부과하도록 하고 있습니다. 게다가 실제취득가액에 대한 기록이 있는데도 환산으로 신고한 경우 부당한 과소신고에 과소신고 가산세(20%)와 납부불성실 가산세(하루당 0.00025%)도 부과한 판례가 있습니다. 이러한 가산세 형식의 부과에 대해 헌법재판소는 합헌이라고 결정한 바 있습니다.
 

부동산 세금 절세의 전략

 
최근 판례에서는 건물의 신축이 5년보다 이전인 경우라 할지라도, 당초 공사업체를 통해 신고된 건축비가 확인되는데도 불구하고 환산취득가액으로 신고된 사례에서 신고불성실 가산세까지 부과된 사례가 있습니다. 결국, 이와 관련된 과세 쟁점 또는 이와 유사한 사례에서는 복잡한 요건을 따지지 말고 정직하게 신고하는 것이 오히려 최선의 절세가 된다는 점을 유념해야 합니다.