실제 사용 용도에 따라 세금이 다르게 부과되는 오피스텔

오피스텔은 업무용과 주거용으로 모두 사용할 수 있습니다. 다만 세법에 따라 같은 오피스텔이라도 업무용인지 주거용인지 실제 사용 용도에 따라 세금은 다르게 부과됩니다. 실질과세가 원칙이기 때문입니다.
하지만 실제로 어떤 용도로 사용하는지 과세당국이 일일이 확인하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 이러한 이유로 세금은 재산세 과세 대장상 용도에 따라 구분해 부과합니다. 용도에 따라, 구입 시기에 따라 달라지는 주거용 오피스텔과 관련한 복잡한 세제에 대해 살펴봅시다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
세알못 - 직장인이며 최근 아파트를 사려고 알아보는 중입니다. 하지만 기존에 보유하고 있는 오피스텔 때문에 집을 살 때 취득세가 중과(重課)될 수도 있다는 말을 들었습니다. 오피스텔은 사용 용도에 따라 세금이 많이 달라진다고 하는데, 불이익을 당하지 않으려면 어떤 점들을 챙겨봐야 하나요?
 
택스코디 - 오피스텔은 ‘주거용’으로 분류하기도 하고, ‘업무용’으로 분류하기도 합니다. 주거용 오피스텔은 주택법상 준주택에 속합니다. 주택은 아니지만, 주택으로 사용될 수 있는 주거시설이라는 의미입니다. 전입신고 후 주택으로 사용하고 있다면 준주택으로 분류합니다. 싱크대, 침대 등 주거에 필요한 내부 시설을 설치할 수 있습니다.
반면 사무실 등으로 사용하는 오피스텔은 주택이 아닌 업무용입니다. 업무용 오피스텔을 갖고 있으면 사업자에 해당하고, 그 수입에 대해서는 종합소득세와 부가가치세를 내야 합니다.
 
특히 주거용 오피스텔은 취득 시기, 분양권, 청약 등 상황에 따라 다른 법률이 적용돼 주의해야 합니다. 먼저 오피스텔과 주택은 취득 순서에 따라 취득세가 달라집니다. 세알못 씨처럼 주거용 오피스텔을 한 채 갖고 있는데 추가로 다른 집을 매수하면 2주택자가 됩니다. ‘주택분 재산세’를 내는 상황에서는 취득세를 계산할 때 오피스텔이 주택 수에 포함돼 더 높은 세율(조정대상지역 3주택자 이상 최대 12%)이 적용되는 것입니다.
하지만 다른 주택을 보유한 상태에서 오피스텔을 살 때는 업무용으로 보고 취득세(4.6%)를 부과합니다. 투자 등을 위해 오피스텔을 사려면 일단 다른 집을 먼저 산 뒤 구매하는 게 세금 측면에서 유리한 셈입니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
이때 오피스텔에 ‘주택분 재산세’가 부과되고 있다고 해서 무조건 다주택자가 되는 건 아닙니다. 개정된 주택 관련법에 따라 2020년 8월 12일 이후에 구매한 오피스텔만 주택으로 분류합니다. 그 이전에 산 오피스텔이라면 주택분 재산세를 내고 있더라도 보유 주택 수에 포함하지 않습니다.
오피스텔 분양권만 가진 경우도 주택으로 판단하지 않습니다. 오피스텔은 주거용이나 업무용 모두 사용할 수 있으므로 실제로 사용하기 전까지는 그 용도를 확정할 수 없기 때문입니다. 아파트, 빌라 등의 분양권이 주택에 포함되는 것과는 대조적입니다.