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취득세, 주택 수에서 제외되는 주택은?

부동산 세금

by 택스코디 2024. 11. 2. 00:07

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취득세제는 양도세의 일시적 2주택 비과세(또는 1주택 비과세)와 달리 세금을 일절 내지 않아도 되는 비과세 특례가 없다고 해도 무방합니다. 전액 면제 제도가 있긴 하지만 아주 예외적 상황이 아니라면 해당하지 않습니다. 더구나 100% 면제 요건에 해당하더라도 한도액 범위 내에서만 감면될 뿐 어지간해서는 전액 면제되는 경우가 드뭅니다.
 

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다만 일정액 감면 또는 주택 수 제외라는 제도가 있습니다. 이중 보유 주택 수는 취득세율을 결정하는 핵심 요소입니다. 취득세 부과 때 보유 주택 수에서 제외된다는 것은 곧 8~12%의 중과세를 적용받지 않는다는 것을 의미입니다. 양도세는 주택 수에서 제외되더라도 중과세 대상 제외와 비과세 대상이 엄밀히 구분됩니다. 반면 취득세는 법인과 관련한 중과세를 제외하고는 주택 수 제외는 해당 주택이 중과세에서 제외되는 동시에 세대의 보유 주택 수를 산정할 때도 가산되지 않습니다.
 
취득세에서 주택 수 제외되는 주택이 시가표준액(공시가격) 1억 원 이하인 주택(오피스텔 포함)이라는 것은 널리 알려져 있습니다. 하지만 취득 때는 취득 때 공시가격 1억 원 이하 주택이더라도 다른 주택을 새로 취득할 때 1억 원을 초과하면 주택 수에 반영된다는 데 주의가 필요합니다. 이때의 기준일은 두 번째 주택의 취득일입니다.
 
혼인으로 합가한 때에도 주택 수 산정에서 제외하는 때가 있습니다. 주택 수 산정방법은 지방세법 시행령 284에 규정돼 있습니다. 여기에는 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택은 주택 수에서 산정에서 배제된다라고 규정돼 있습니다.
예를 들어 A 씨가 결혼 전 주택 청약에 당첨(분양권 취득)되고 결혼한 이후 주택이 완공될 경우 배우자가 혼전에 소유한 주택은 주택 수에 반영하지 않는다는 것입니다. 이 제도는 2023314일부터 시행됐습니다. 하지만 조합원입주권은 신축이 아니라 구축의 신축 전환이기에 혼인 합가 특례가 적용되지 않습니다.
 

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혼인 합가에 대해 주택 수 배제가 있듯 동거봉양 합가 특례도 있습니다. 취득세 합가 특례는 자식과 부모가 한집에 살더라도 각각 분리 세대로 간주한다는 개념입니다. 다시 말해 부모와 자식의 주택 수를 따로 계산한다는 것입니다.
기본적인 요건은 부모(조부모 포함) 나이가 만 65세 이상이어야 하고, 자녀가 세대 분리가 가능한 나이와 소득 등을 일정 요건을 갖춰야 합니다. 세대 분리가 가능하려면 직계비속 (자녀)가 만 30세 이상, 혼인, 중위소득 40% 이상으로 독립된 생계 가능 등 세 가지 중 하나를 충족해야 합니다. 직계비속 기준은 양도소득세와 같지만, 직계존속의 기준 나이(양도세는 60세 이상)가 다르다는 차이가 있습니다.


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