부부 공동명의, 무조건 유리할까?

요즘엔 신혼부부들도 전세 사기 등을 우려해 대출을 안고서라도 소형 아파트를 매수하려고 합니다. 이때 하는 고민 중 하나가 공동명의 문제입니다. 부동산 공동명의가 보통 절세에 유리하다는 것은 널리 알려져 있습니다. 다만 항상 그런 것은 아닙니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
부동산을 공동명의로 하면 절세 혜택을 볼 수 있는 이유는 현행 세법이 대부분 초과누진세율제도를 적용하고 있어서입니다. 과세표준이 클수록 높은 세율을 적용합니다. 공동명의를 이용, 과세표준을 낮추면 절세 효과가 생깁니다.
 
대표적으로 양도소득세는 초과누진세율을 적용하고 있습니다. 예를 들어, 5년 전에 10억 원에 취득한 상가를 20억 원에 양도하는 경우, 단독명의는 3억 7,500만 원 정도의 양도소득세가 발생합니다. 만약 부부 공동명의라면 각각 1억 6,800만 원으로 약 3,900만 원 절감됩니다.
 
다만 남편 혹은 아내 명의로 취득한 부동산을 공동명의로 전환했을 때는 잘 따져 봐야 합니다. 명의 이전 때 취득세가 부과됩니다. 아내 혹은 남편에게 지분 2분의 1을 이전할 경우, 지분 취득일 변경으로 장기보유특별공제를 계산하기 위한 보유 기간이 줄어듭니다. 특히 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 경우, 최대 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있는 혜택이 줄어들 수 있습니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
종합부동산세도 주택 보유 기간, 연령 등을 여러 가지 조건을 고려해 따져 봐야 합니다. 공동명의가 절세의 방법이 아닐 수도 있습니다. 종부세는 양도세와 다르게 공동으로 소유한 경우, 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 1주택을 공동명의로 취득하면 종부세에서는 1세대 2주택이 됩니다.
단독명의는 1세대 1주택자로서 12억 원 공제가 가능하며, 연령별 공제와 보유기간별 공제를 추가 적용될 수 있습니다. 또 60세 이상의 연령별 공제와 5년 이상 보유한 보유기간별 공제는 최대 80%까지 적용될 수 있습니다. 반대로 공동명의는 1세대 2주택자로서 소유자별로 9억 원씩 18억 원이 공제가 가능합니다. 연령별 공제와 보유기간별 공제는 적용할 수 없습니다.
60세 미만이고 보유 기간이 5년 미만일 때는 공동명의가 일반적으로 유리한 것으로 알려져 있지만, 사안별로 다르니 주의가 필요합니다.