부동산 폭등기에 부담부증여가 많이 사용되지 않은 이유는?

전통적인 부동산 증여 절세방법 하면 가장 먼저 거론됐던 부담부증여는 2018년~2021년 부동산 폭등기에는 많이 사용되지 않았습니다. 그 이유는 양도소득세 부담 때문입니다. 부담부증여가 부동산 증여의 절세법으로 대중들에게 가장 많이 알려진 방법이다 보니 만병통치약처럼 무조건 절세가 되는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많습니다. ‘부담부증여를 하면 증여세는 반드시 줄어든다’라는 맞는 명제이지만 ‘부담부증여를 하면 반드시 절세된다’라는 말은 틀린 명제입니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
부담부증여를 하면 증여세는 반드시 줄어듭니다. 증여세의 경우 무상으로 이전받는 자산의 크기에 비례해 세부담이 결정됩니다. 즉 증여세가 줄어들기 위해서는 무상으로 이전받는 자산의 크기를 줄이면 되는 것입니다. 부담부증여의 경우 증여받는 전체 자산의 가치에서 승계받는 부채의 크기를 차감한 것만큼 증여받은 것으로 봅니다. 다음 사례를 봅시다.
 
여러분의 가족이 부, 모, 본인, 동생 이렇게 4인 가정이라고 가정해 봅시다. 부모님은 동일한 가치를 가진 아파트(각각 10억)를 2채 가지고 있고, 이를 여러분과 동생에게 1채씩 증여하고자 합니다. 이때 여러분에게는 6억의 전세세입자가 있는 아파트를 주고 동생에게는 세입자도 없고 대출도 없는 아파트를 준다면 여러분의 기분은 어떨까요? 같은 가치의 아파트를 증여받았다고 생각하는가요? 당연히 전세세입자를 받은 여러분은 이 증여가 공정하지 않다고 생각할 것입니다. 전세세입자가 있는 아파트는 본인이 들어가 살기 위해서는 6억 원의 보증금을 내주어야 하기 때문입니다. 하지만 동생이 받은 아파트는 아무런 제약 없이 들어가 살 수 있습니다. 10억 원짜리 아파트를 증여받을 때 전세보증금이 있다면 실질적으로 무상으로 받은 것은 4억 원이라고 생각될 것입니다. 이러한 계산법은 갭투자에서도 마찬가지입니다. 10억 원 아파트에 6억 원 보증금의 전세세입자가 있다면 매도인과 매수인은 그 차액인 4억 원만 주고 받습니다. 이 아파트의 순가치가 4억이기 때문입니다.
 
이처럼 부담부증여는 증여에 부담을 더하면서 부담의 크기만큼은 무상으로 자산이 이전된 것이 아니므로 증여재산가액을 감소시키게 됩니다. 증여재산가액이 감소하니 당연히 증여세는 반드시 줄어듭니다. 문제는 증여세만 줄어들고 끝나는 것이 아니라는 것입니다.
위의 사례에서 보증금은 원래 부모님이 내주어야 하는 것입니다. 즉 부모의 부채인 것입니다. 하지만 부담부증여를 하게 되면 부모의 부채가 증여받는 자녀의 부채가 됩니다. 부모의 부채를 대신 갚아주는 것입니다. 부채를 대신 갚아주고 아파트를 증여받았으므로 사실상 이 부분은 무상으로 이전받은 것이 아니라 유상, 즉 대가를 주고 넘겨받은 것입니다. 때문에 부채를 승계한 부분에 대해서는 양도소득세를 부모가 부담해야 합니다.
 
결국, 부담부증여를 선택하게 되면 일반증여 대비해서 증여세는 감소하지만, 양도세가 추가되게 됩니다. 결론적으로 ‘일반증여세 > 부담부증여 증여세 + 양도소득세’인 경우에는 부담부증여의 절세 효과가 있다고 볼 수 있지만, ‘일반증여세 < 부담부증여 증여세 + 양도소득세’인 경우 부담부증여가 손해입니다. 결국, 부담부증여의 절세 여부를 결정하는 것은 양도소득세입니다. 2018~2021년 사이 집값 급등기에 증여 건수가 늘어났음에도 불구하고 부담부증여는 활발하지 못했던 이유는 양도소득세 부담이 컸기 때문입니다. 집값이 급격하게 올라 양도차익은 큰 상태에서 다주택자에 대한 중과세까지 하고 있었으니 부담부증여를 하게 되면 양도소득세 폭탄을 맞게 되는 것입니다.
 

상속·증여 절세의 전략

 
반면 이번 정부 들어 집값이 일시적으로 안정되고 다주택자에 대한 중과세를 유예하고서는 부담부증여의 건수가 늘어났습니다. 결국, 부담부증여의 핵심은 양도소득세인 것입니다. 만약 부모가 1세대1주택이어서 양도소득세가 없거나 매우 적은 경우에 가장 효과적인 부동산 증여 절세법이 됩니다. 부모가 다주택자인 경우 상대적으로 가격이 많이 오르지 않아 양도차익이 적은 매물을 부담부증여로 이전하게 되면 세부담을 최소화 할 수 있습니다.