종합부동산세, 주택 수 합산에서 배제되는 주택은?

매년 종합부동산세 고지서는 오는 11월 마지막주 전후 발송되고, 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다. 과세당국은 세금 고지에 앞서 9월 말까지 합산배제 및 과세특례 신고를 받습니다. 합산배제, 과세특례 신고를 기한 내 해 두면 12월에 별도의 세액계산 및 신고 없이 납부만 하면 됩니다.
 

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세알못 – 주택 수 합산에서 배제되는 주택은 구체적으로 어떻게 되나요?
 
택스코디 - 종부세 부과 때 주택 수 합산에서 배제되는 주택의 대상은 명확합니다. 과세기준인 6월 1일 현재 실제 주택을 임대하고 있다면 합산배제 신고 종료일(9월 30일)까지 지방자치단체와 세무서에 각각 등록해야 합산배제를 적용받을 수 있습니다. 단 공시가격 등 일정 요건을 충족해야 합니다.
 
주택을 임대하고 있더라도 임대사업자 등록 말소 이후부터는 합산배제를 적용받을 수 없습니다.
10년 의무임대기간도 조건입니다. 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간은 의무임대기간에 포함되지 않습니다. 기존 임대주택을 포괄양수한 경우, 전 임대사업자가 임대한 기간도 포함되지 않는다는 사실을 알아야 합니다.
여기에다 임대료 인상도 5% 이내에 해야 한다는 조건도 만족시켜야 합니다.
 
사원용 주택도 합산배제 대상입니다. 단 공시가격 6억 원 이하 또는 85㎡ 이하, 임대보증금이 주택 공시가격의 10% 이하 등의 조건이 있습니다.
 
2023년과 달라진 합산배제는 지분 적립형 분양주택이나 CR리츠(기업구조조정부동산투자회사)가 매입하는 지방 미분양 주택은 아예 종부세 부과 대상에서 빠진다는 것입니다.
지분 적립형 분양주택이란 공공주택 사업자가 공급하는 공공분양 주택으로, 주택 지분을 20~30년 간 분할해 공급하는 주택입니다. CR리츠 매입 지방 미분양주택이란 CR리츠가 2024년 3월부터 2025년 12월 31일까지 취득한 수도권 밖 미분양 주택입니다. 한시적으로 합산배제가 가능합니다.
 
매년 9월은 주택분 종부세 특례의 달입니다. 합산배제, 1세대1주택자, 세율적용 특례 등을 잘 살펴야 합니다.
종부세는 6월 1일 현재 인별로 보유한 주택의 공시가 합계 중 9억 원(1세대 1주택자 단독명의는 12억 원)의 기본공제 초과분에 대해 과세합니다. 공시가 합계와 세율(3주택부터 중과) 판단 시의 주택 수는 개인별로 세지만, 1세대 1주택자 여부는 세대별 주택 수를 합산해 판단합니다.
 
세대별 주택 수에서 주의해야 할 부분은 지방 저가주택과 상속주택, 부부공동명의 주택, 일시적 2주택 등입니다.
지방 저가주택은 보유해도 주택 수 산정 특례를 받을 수 있습니다. 다만 공시가격 3억 원 이하인 주택 1채여야 합니다. 수도권 밖 광역시·특별자치시의 군·읍·면 지역 주택은 가능합니다. 수도권 밖 도·제주도는 모두 가능합니다. 하지만 수도권은 인천 강화·옹진군, 경기 연천군 소재 지방주택만 가능합니다. 수도권으로 분류되지만, 인구감소지역이면서 접경지역이라는 특성 때문입니다.
 

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상속주택도 주택 수에서 제외됩니다. 상속 후 5년이 안 지났거나 지분 40% 이하 또는 공시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하인 상속주택이어야 합니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 기준입니다.