농지를 상속받았다면, 이것 기억하자!

세알못 - 돌아가진 부친으로부터 농지를 상속받았는데, 농사를 지을 수 없는 상황인데 어떻게 해야 하나요?
 
택스코디 - 수도권 농지는 용도변경으로 인한 사용 및 개발 가능성이 커 가격이 상당해 높은 편이어서 당장 양도해야 할지를 두고 상속인끼리 고민하기 마련입니다. 오래 방치하면 혹 비사업용 토지로 분류돼 처분 때 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
결론부터 말하면 상속 농지는 상속받은 날(사망일)로부터 6개월 또는 3년 이내에 팔면 100% 감면받을 수 있습니다. 또 5년 이내에 팔면 중과세 세금폭탄을 맞을 일은 없습니다. 처분하려 한다면 6개월, 3년, 5년 내 양도 원칙만 기억하면 됩니다.
 
상속주택은 상속개시일로부터 6개월 이내에 매도하면 양도소득세를 물리지 않습니다. 취득가격과 양도가격이 같아 양도차익이 발생하지 않기 때문입니다. ‘양도가액 = 취득가액 = 상속재산가액’인 것이죠. 물려받은 농지 역시 마찬가지입니다. 일단 6개월 이내 농지를 팔면 양도세는 '0원'입니다. 하지만 농지를 내놓아도 곧바로 팔리지 않아 반년 만에 매매 거래가 성사되기는 사실상 어렵습니다. 만약 6개월 이내에 매도가 가능하면 상속세 낼 때는 공시가격으로 산정하고, 팔 때는 시세대로 계산하면 세금 추징을 당하므로 신중한 판단이 필요합니다.
 
다음으로는 3년 내 처분입니다. 물려받은 농지는 상속인(자녀)이 농사를 짓느냐 여부에 따라 양도세 특례가 차이가 납니다. 만약 자녀들이 상속 농지에 농사를 짓지 않는다면 3년 이내 매각해야 양도세 100%감면(1년 1억, 5년 2억 원 한도)받습니다. 단 양도세 감면은 피상속인(부모)가 8년 이상 재촌· 자경해야 한다는 특례 기본 요건을 충족해야 가능합니다.
 
세알못 - 만약 물려받은 농지를 피상속인이 8년 경작 기간을 채우지 못했다면 어떻게 되나요?
 
택스코디 - 상속인이 나머지 기간을 농사짓는다면 간단하지만 그럴 상황이 못 되는 경우가 대부분입니다. 상속 농지가 8년 경작 기간을 채우면 농사를 짓지 않아도 비업무용토지로 간주하지 않습니다, 바꿔 말하면 8년 경작 기간에 미달한 상속 농지는 비업무용토지로 분류한다는 것입니다.
 
농지를 상속받으면 피상속인의 자경 기간은 상속인(자녀)에게 승계됩니다. 부모의 자경 기간이 7년이라면 상속인이 최소 1년 이상 직접 경작해야 8년 자경 요건을 충족해 특례를 받을 수 있습니다. 자경 기간이 8년을 채우지 못한 농지를 상속인이 직접 경작하지 않으면 양도세 감면 혜택을 받을 수 없습니다.
상속인이 자경하면 ‘영농상속공제’라고 해서 최대 30억 원까지 상속세도 물리지 않습니다. 영농상속공제는 상속인이 부모의 사망 전 2년부터 재촌·자경, 농업 외 연 소득 3700만 원 이하 등 깐깐한 요건을 충족해야 합니다.
 
하지만 상속일로부터 3년 이후 매도하는 경우는 좀 복잡해집니다. 상속개시일로부터 3년 넘어서 매도할 때는 상속인이 최소 1년 이상 재촌·자경해야 감면 특례가 적용됩니다.
그럼 상속받은 날로부터 3년이 지나 농지를 매도하려는 데 만약 농사를 짓지 않았다면 비사업용토지로 판정받을까요. 상속받은 농지를 직접 경작하지 않은 채 양도한다고 해서 무조건 비사업용토지 (10%포인트 중과세)로 분류되는 것은 아닙니다.
 
일단 상속개시일(사망일) 기준으로 양도세 특례가 적용되는 기본요건 (8년 이상 재촌·자경)을 충족했다면 양도 때 비사업용토지에 해당하지 않습니다.
여기서 중요한 건 비사업용으로 판정할 때는 상속인의 농지 보유 기간 중 3년을 ‘재촌·자경한 것으로 간주한다’라는 것입니다. 비사업용토지를 판정할 때 보유기간 기준은 ①양도일 직전 5년 중 3년 이상 보유 ②양도일 직전 3년 중 2년 이상 보유 ③전체 보유기간의 60% 이상 보유 등 세 가지 요건 중 어느 하나라도 해당하면 됩니다. 다시 말해 상속개시일로부터 5년 이내에 팔면 비업무용토지로 중과세하지 않는다는 것입니다.
 

상속·증여 절세의 전략

 
결국, 부모로부터 농지를 상속받았지만 보유할 생각도, 농사도 짓을 생각도 않는다면 상속받은 날로부터 최대 5년 이내 양도하는 게 중요합니다. 다만 3년 넘도록 경작하지 않으면 세법과 별개로 농지법에 따라 처분 명령과 처분 때까지 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
다른 방안도 있습니다. 한국농어촌공사의 ‘농지은행'에 8년 이상 맡기면 비사업용 토지에서 제외됩니다. 팔려고 했는데도 매수인이 없다면 농지은행에 맡기는 것도 해법 중 하나입니다. 농지은행에 장기 위탁한다고 해서 양도세 감면 특례까지 인정받는 것은 아닙니다.