유사매매사례가액은 3단계를 거쳐서 결정해야 한다.

세알못 - 서울에 거주하고 있습니다. 2023년 4월 아버지에게 아파트를 증여받았습니다. 증여를 받고 증여재산가액을 신고하기 위해 같은 동 아파트 매매가격을 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회해 봤지만, 거래가 아예 없었습니다. 그래서 매매 거래된 근처 단지 같은 평수 아파트를 증여재산가액으로 신고했습니다. 하지만 관할 세무서는 증여세가 덜 납부됐다며 검증 대상에 포함시켰습니다.
 
택스코디 - 대표적인 '유사매매사례가액'을 잘못 적용한 경우입니다. 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재 시가로 산정합니다. 세알못 씨처럼 증여재산의 매매가격이나 감정가격이 없으면 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 봅니다.
여기서 문제가 생기는 것은 아파트 등 공동주택이 증여 때입니다. 토지 등 다른 부동산과 비교해 거래가 활발하므로 어떤 아파트의 매매사례가액을 써야 할지 결정하기가 쉽지 않아서입니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
유사매매사례가액은 3단계를 거쳐서 결정해야 합니다. 다른 아파트를 유사한 재산으로 보려면 3가지를 모두 충족해야 한다는 뜻입니다.
 
첫째, 평가대상 아파트와 같은 공동주택단지 내에 있어야 합니다.
둘째, 평가대상 아파트와 주거전용면적의 차이가 5% 이내여야 합니다.
셋째 평가대상 아파트와 공동주택가격의 차이가 5% 이내여야 합니다. 여기까지가 첫 단계입니다.
 
두 번째 단계는 첫 단계를 충족하는 아파트가 두 개 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트의 매매사례가액을 적용해야 합니다.
 
세 번째 단계는 두 번째 단계를 충족하는 아파트가 두 개 이상이면 증여일 전후 가장 가까운 날(매매계약일 기준)에 해당하는 가액을 적용합니다. 그 가액도 둘 이상이면 평균액을 적용합니다.
 
유사재산 가액을 시가로 인정하는 기간이 있다는 것도 주의할 점입니다. 납세자의 증여개시일 전 6개월, 후 3개월 이내 기간 중 증여세 신고일까지의 가액을 시가로 인정합니다.
주변에 비슷한 아파트가 없거나 아파트값 변동 폭이 크다면 전문가(감정평가사)에게 부동산 감정평가를 의뢰할 수 있습니다. 통상 시가보다 10% 정도 자산 가치를 낮출 수 있습니다. 감정평가사에게 지급한 수수료는 상속세에서 공제할 수 있습니다.
 
다만 가격을 낮춘다고 무조건 절세에 유리한 건 아닙니다. 감정평가액은 미래에 해당 아파트를 팔 때 '취득가액'이 됩니다. 당장은 증여세가 줄어들 수 있지만, 앞으로 아파트를 팔 때 내야 하는 양도소득세는 늘어날 수 있습니다.
 

상속·증여 절세의 전략

 
공시가격으로 증여신고를 해도 증여세를 추가로 납부할 수 있습니다. 납세자(수증인)가 공시가격으로 증여세를 신고했으나 증여 전 6개월과 증여 후 신고 전까지 기간에 더 높은 유사매매가액이 과세당국에 확인되면 수정신고를 하고 덜 낸 증여세를 추가로 납부해야 합니다.