기존주택과 상속주택 중 어떤 주택을 먼저 팔아야 하나?

세알못 – 상속을 받아 2주택이 되었습니다. 주택 중 하나를 팔려고 합니다. 기존 주택과 상속주택 중 어떤 주택을 먼저 파는 것이 좋나요?
 
택스코디 – 결론부터 말하자면 기존 주택을 먼저 양도하는 것이 유리합니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
1주택자가 주택을 상속받아 2주택이 되었을 때, 기존 주택을 먼저 양도하면 기간에 상관없이 양도소득세가 나오지 않습니다. (물론 기존 주택이 비과세 요건을 갖추어야 합니다. 만약 기존 주택을 취득한 지 1년밖에 안 됐다면 상속 이후 1년을 추가로 보유한 후 양도해야 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.)
 
일반적인 양도소득세 계산방법은, 1세대 1주택자가 주택을 양도할 때는 고가주택 (12억 원 초과)만 과세하고, 1세대 2주택자는 어떤 주택을 양도하더라도 양도소득세가 나옵니다.
다만 일시적 2주택인 경우 기존 주택을 3년 이내에 양도하면 양도소득세가 부과되지 않습니다.
이 경우에도 주의할 점이 있습니다. 반드시 종전 주택을 취득한 날로부터 1년은 지난 후에 갈아탈 집을 사야 합니다.
종전 주택을 취득한 날로부터 '1년이 지난 후에 신규주택을 취득한 때'에만 일시적 1세대 2주택으로 인정받을 수 있기 때문입니다.
 
1주택자(일시적 2주택 포함)는 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다시 복습해 보면 취득 당시 조정대상지역의 주택은 2년 이상 보유하면서 2년 이상 거주도 해야 합니다. 여기서 2년 거주요건은 보유하는 기간을 통산해서 따집니다. 총 보유 기간 중 2년 이상만 거주했다면 요건을 갖춘 게 됩니다. 1년 거주하고, 임대를 놓다가 다시 1년 거주해서 2년을 채웠다면 거주요건을 갖춘 겁니다.
 
1세대 1주택자라도 이사를 하거나 집을 갈아타는 경우 일시적으로 2주택이 되는 기간이 있을 수 있죠. 새로 산 집과 팔 집의 보유 기간이 잠시 겹치는 겁니다.
이때 3년 내에만 종전 주택을 처분하면 종전에 보유하던 주택을 팔 때 생기는 양도소득세를 비과세합니다. 그냥 1세대 1주택자처럼 말이죠.
일시적 2주택 판정은 다음과 같이 1•2•3 법칙만 기억하면 됩니다.
 
1. 종전 주택과 새로운 주택의 취득일 사이 보유 기간이 1년 이상이 될 것
2. 종전 주택의 양도일 현재 비과세 요건 (2년 보유 또는 거주요건)을 갖출 것
3. 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 내 종전 주택을 처분할 것
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
1•2•3 법칙을 정리해보면 먼저 국내 1주택(종전 주택)을 소유한 1가구가 종전 주택을 양도하기 전 새집을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새집을 취득한 날로부터 3년 내 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택자로 보고 비과세를 적용합니다. 물론 양도하는 종전 주택은 2년 보유 (거주)기간 등 비과세 요건은 갖춰야 합니다.