무허가 옥탑방, 양도 전 철거해야 하는 이유

단독주택인 다가구주택과 공동주택인 다세대주택은 외관상 별다른 차이가 없지만, 건축법상 엄연히 구분돼 있습니다. 그래서 다가구와 다세대 주택은 양도소득세 과세 여부를 판정할 때 그야말로 하늘과 땅 차이가 있습니다. 1주택 비과세 특례를 받을 수도 있지만, 다주택 중과세 세금폭탄을 맞을 수 있습니다. 자신은 다가구주택으로 믿었고 세금을 내지 않았지만, 국세청으로부터 ‘과세예정통지서’를 받아들고 당황하는 경우가 발생할 수 있습니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
건축법상 다가구주택은 단독주택이지만, 다세대주택은 공동주택 (구분 등기 가능)이라는 것은 널리 알려져 있습니다. 하지만 각론에 들어가면 헷갈립니다. 건축법상 다가구주택의 요건은 19세대 이하이고 바닥면적이 660㎡ 이하면서 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하입니다. 이때 지하층은 층수에서 제외됩니다.
 
반면 다세대주택은 대지면적 기준은 660㎡ 이하로 다가구주택과 같지만, 층수 기준은 ‘4층 이하’라는 차이가 있습니다. 2019년 옥탑방 쇼크는 3층짜리 다가구주택에 기준면적을 초과해 지은 옥탑방을 과세당국이 세법상 주택의 층수 (4층짜리 다세대주택)로 간주하면서 발생했습니다. 건축법상 옥탑방(혹은 다락방)이 건물 전체의 바닥면적(건축법상 수평투영면적·하늘에서 봤을 때의 면적) 대비 건축면적의 8분의 1을 초과할 때 1개 층으로 봅니다. 건물 바닥면적이 600㎡인 3층짜리 다가구주택의 옥상에 75㎡를 초과하는 옥탑방을 만들면 4개 층, 다시 말해 다세대주택으로 간주합니다.
 
옥탑방 하나 차이로 다세대주택과 다가구주택이 나뉘지만, 과세 부담은 천지차이입니다. 1주택 비과세와 일시적 2주택 비과세가 적용되는 양도소득세뿐만 아닙니다. 보유세도 큰 차이가 있습니다. 종합부동산세는 세금을 부담하는 1주택 특례 기준가격이 12억 원이지만 2주택(다세대주택)의 경우 9억 원입니다. 또 다만 다주택자에 대한 중과세는 폐지돼 주택 보유 수에 상관없이 0.5∼2.7%(2주택 이하 기준)이지만 3주택 이상이면서 과세표준 25억 원 이상이면 세율이 3~5%로 뜁니다. 또 1주택자라면 연령과 보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제를 받습니다.
 
건축물관리 대장에 다가구주택으로 분류돼 있다고 해서 안심하면 안 됩니다. 과세당국은 공부(公簿)와 무관하게 실질과세 원칙을 적용합니다. 다만 옥탑에 단순한 창고 시설(기준면적 이내)이거나 화장실과 난방·수도 같이 주거용 시설이 설치돼 있지 않고 실질적으로 주거용으로 사용할 수 없다면 주택의 층수로 보지 않는 때도 있습니다.
 
상가주택의 경우 옥탑방을 설치해 가능한 한 주택 면적 비율을 늘리는 게 양도세 측면에서 유리하지만, 어디까지나 3층이 아닌 2층짜리 건물에 옥탑방을 설치하는 경우에 한합니다.
또 상가겸용 다가구주택의 경우 임차인이 상가로 쓰기로 계약하고도 임대인 모르게 주택으로 사용(전입신고)해 나중에 양도소득세 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 무허가 옥탑방은 양도 전 철거(멸실)하는 게 가장 깔끔하고 그게 어렵다면 주거용이 아닌 시설로 원상 복구하는 게 뜻하지 않은 세금폭탄을 피하는 길입니다.
 
세법상 다가구주택은 원칙적으로 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택(공동주택)으로 보지만 구획된 부분별로 양도하지 않고 ‘하나의 매매 단위’로 양도하는 경우에는 건물 전체를 하나의 주택(단독주택)으로 간주합니다. 다시 말해 다른 주택 없는 상태에서 다가구주택을 통째 매각하면 1주택 비과세 특례가 적용됩니다.
여기서 ‘하나의 매매 단위’의 개념이 중요합니다. 과거에는 ‘한 사람에게 양도하거나 한 사람으로부터 취득한 경우’로 좁게 해석하다 2007년 이후 매도·매수자가 복수인지 여부와 상관없이 거래 단위가 하나라면 하나의 주택으로 봅니다. 쉽게 말해 2명에게 50대50의 지분으로 일괄 양도하는 경우 하나의 주택으로 비과세 된다는 것입니다. 하지만 1인 명의의 다가구주택 가운데 지분 50%만 따로 매각하거나, 2명의 공동소유자 가운데 한 명의 지분만 매각하면 1주택 비과세 혜택을 받지 못합니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
주택을 용도변경하면 보유 기간은 변경 전후를 통산하는 게 원칙입니다. 하지만 용도변경 이후 2년 보유해야 1주택 및 일시적 2주택 비과세 요건을 충족합니다. 가령 A 다세대주택을 보유한 거주자가 B 아파트를 취득한 뒤 A 다세대주택을 A 다가구주택으로 용도변경 해서 매각한다고 가정합시다. 이때 용도 변경한 날로부터 2년 이상 보유하고 B 아파트 취득일로부터 3년 이내에 A 다가구주택을 처분해야 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.