상속주택 양도 시, 이것 주의하자.

기본적으로 주택을 매도할 때 내는 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에서 보유 및 거주기간에 따른 장기보유특별공제를 차감해 계산합니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
1가구가 국내에서 1주택을 2년 이상 보유하고 있다가 처분하면 실수요 목적이 있다고 인정돼 양도가액 12억 원까지는 양도세를 내지 않습니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때는 2년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 조건이 추가됩니다.
 
양도소득세를 줄이기 위한 대표적인 방법은 장기보유특별공제를 활용하는 것입니다. 1가구 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80% (10년 이상 보유 및 거주) 공제율을 적용받을 수 있습니다.
 
상속받은 주택의 보유 및 거주기간을 계산할 때는 주의해야 할 점이 있습니다. 주택을 취득한 동일 가구원이 사망하기 전까지 보유·거주한 기간은 제외하고, 주택을 물려받은 이후 보유·거주한 기간만 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다는 점입니다.
 
예를 들어 A씨가 동일가구인 부친의 사망으로 15억 원짜리 주택을 상속받았다고 가정해 봅시다. 이 주택은 부친이 2013년 10월 취득해 6년 6개월간 A 씨와 함께 살던 곳입니다. 2020년 4월 A 씨는 부친의 사망으로 주택을 상속받은 뒤 3년 6개월간 거주하다 2023년 10월 20억 원에 팔았습니다.
 
이때 A 씨는 부친이 주택을 취득한 시점부터 자신이 양도한 시점까지의 기간(10년)에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있다고 봤으나, 실제로는 A 씨가 주택을 상속받아 보유·거주한 기간(3년 6개월)만 해당한다는 국세청 통보를 받았습니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
그 결과 80% (10년 이상 보유 40% + 10년 이상 거주 40%)를 적용받을 것으로 예상했던 장기보유특별공제율은 24%(3년 이상 보유 12% + 3년 이상 거주 12%)로 쪼그라들었습니다. 양도소득세도 예상 납부세액(400만 원)보다 아홉 배 많은 3,600만 원을 내게 됐습니다.