주택임대 소득세, 주택 수 계산이 중요하다.

5월은 종합소득세를 신고·납부해야 하는 시기입니다. 주택을 월세 또는 전세를 주면 임대소득이 발생하므로 주택 수와 임대 유형에 따라 과세대상이 될 수 있습니다. 2014년~2018년까지는 임대수입 2,000만 원 이하에 대해서는 무조건 비과세했으나, 2019년부터 수입금액의 많고 적음에 상관없이 전면 과세가 시행됐습니다.
 

부자들은 어떻게 세금을 절세했을까?

 
2024년 소득세 신고 때는 고가주택 기준이 기준시가 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정됐지만, 간주임대료의 이자율이 1.2%에서 2.9%로 크게 올라 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
 
먼저 임대소득세를 내야 할 과세 대상자부터 살펴봅시다. 한 채라면 원칙적으로 전세든 월세든 과세대상이 아니지만, 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택을 월세로 돌리면 과세대상입니다. (하지만, 30억 아파트를 전세를 주면 비과세입니다.)
 
2주택자의 경우 월세는 과세, 전세는 비과세입니다.
 
3주택 이상 소유했다면 월세든 전세(보증금 합계액 3억 초과)든 모두 과세대상입니다.
 
(임대소득세는 보유 주택 수가 과세의 절대적인 요인이다 보니 저가주택 여러 채를 전세를 주면 과세하고 고가주택 한 채를 전세를 주면 비과세하는 세법을 두고 형평성 논란도 제기됩니다. 그래서 차라리 복잡한 과세기준을 유지할 게 아니라 임대 수입액을 기준으로 과세대상을 정하자는 주장도 있습니다.)
 
여기서 과세대상은 임대주택의 수가 아닌 소유주택의 수를 의미한다는 데 주의가 필요합니다. 가령 주택 두 채 소유한 A씨가 한 채를 월세를 줬다면 2주택자의 과세가 적용되는 것이죠. 또 1주택 소유자라도 자신은 전세 살면서 소유주택을 월세(12억 초과 고가주택)로 준다면 임대소득세를 내야 합니다. 2026년부터 고가주택 소유자는 2주택자도 전세(간주임대료)에 대해 소득세가 부과된다는 점도 미리 알아 둬야 합니다.
 
세제는 늘 예외가 있습니다. 전용면적 40㎡ (12평) 이하이면서 기준시가 2억 원 (시가 3억 원)이하 저가 소형 주택(주거용 오피스텔 포함)은 간주임대료(전세의 월세 환산) 과세대상에서 제외됩니다. 가령 임대주택 3채 가운데 A와 B 중형 주택과 C 소형 저가주택을 모두 전세를 내줬다면 C 주택은 과세대상 주택에서 제외되므로 A와 B의 전세의 경우 ‘2주택 전세 비과세’에 따라 임대소득세를 내지 않아도 되는 것입니다. 3주택 이상이더라도 소형 저가주택을 모두 전세를 준다면 과세대상에서 제외되는 것이죠.
 

세금을 알면 돈이 보인다: 사업자편

 
중요한 건 과세기준이 되는 주택 수의 계산입니다. 주택 수는 부부의 경우 본인과 배우자의 소유주택을 합산합니다. 직계존비속 소유주택은 설령 같은 집에 살더라도 임대소득세를 산정할 때 주택 수에서 제외됩니다. 함께 사는 자녀에게 주택을 증여하고 해당 주택을 전세 줬다면 부모의 임대주택 과세 때는 별개로 본다는 것이죠. 다가구주택은 1개의 주택으로 보지만 구분 등기된 경우라면 각각을 1개의 주택으로 간주합니다.