상가주택 취득세, 양도세 계산은?

상가주택(겸용주택)은 주거용 부동산과 상업용 부동산의 특성을 모두 가지고 있습니다. 상가주택은 흔히 노후대비에 적합한 수익형 부동산으로 주목을 받고 있습니다. 은퇴 후 살던 집을 팔고 상가주택을 취득해 아래층 상가를 임대주고 자신은 위층 주택에 살면서 노후자금으로 활용하는 것입니다. 또 도시 근교의 단독주택을 매입해 용도변경을 하거나 신도시 상가주택을 분양받아 상가겸용주택으로 활용하는 것도 적지 않습니다. 상가주택 과세는 주거와 상업이 결합한 복합 부동산이라는 특성을 고려해 상가와 주택 부분의 세금을 각각 따로 산정합니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
상가주택은 상가와 주택을 따로 과세합니다. 일반적인 거래에서는 상가와 주택을 하나로 보고 통째 계약하지만, 세금을 낼 때는 분리해서 계산해야 합니다. 매입할 때의 취득세 외에도 매각할 때 부담하는 양도소득세 모두 분리해 과세합니다.
 
취득 단계에서는 취득세가 부과됩니다. 취득세 상가 부분은 면적과 보유 수, 규제지역 여부 상관없이 4.6%(농특세·지방교육세 포함)로 단일 세율을 적용합니다. 상가는 취득 때 10%의 부가가치세 납부의무가 발생합니다. 토지와 주택이 아닌 건물과 상가 등에 대해서는 부가가치세가 매입 때 부과됩니다. 세법은 매도인이 매수인으로부터 원천 징수해서 납부하도록 하는데요(매수자가 실질 세금 부담), 계약 때 부가가치세를 어느 쪽이 부담할 것인지 분명하게 해야 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다. 이런 특약이 없다면 상가주택 거래대금에 부가가치세가 포함된 것으로 간주합니다. 다만 매수자가 임대사업자로 등록하면 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.
 
주택 부분 취득세는 주택 보유 수에 따라 1주택 1~3%, 2주택 8%, 3주택 12% 등으로 중과세됩니다. 1주택인 경우에도 취득금액이 6억 원, 6억~9억 원, 9억 원 초과 등에 따라 세율이 올라갑니다. 취득세는 등기일 또는 잔금 납부일 가운데 빠른 날을 기준으로 60일 이내 내야 합니다.
 
취득세와 비교해 양도세는 다소 복잡합니다. 일단 두 가지를 알아 둬야 합니다. 첫째는 연면적 기준으로 주택이 큰지, 상가가 큰지에 따라 과세 방식이 다릅니다. 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 크면 상가주택 전체를 하나의 주택으로 간주합니다. 이는 다른 주택이 없다면 1주택 비과세 대상이 된다는 의미입니다. 주택만 비과세 제도가 있지 상가를 비롯한 건물과 토지는 세법상 비과세 제도가 없으므로 다른 주택 없이 상가주택 한 채만 있다면 절세에 매우 유리합니다.
반대로 주택 연면적이 주택 외 연면적 보다 작거나 같다면 주택 부분을 주택으로, 상가 부분은 상가로 각각 과세합니다. 주택 부분의 1세대 1주택 비과세 요건(2년 거주) 충족해야 함은 물론입니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
참고로 상가는 1년 미만 보유면 50%, 1~2년 미만 보유하면 40%의 세율이 적용됩니다. 주택의 단기보유 중과세(60, 70%)보다는 낮습니다.