상가주택 이렇게 절세하자.

2022년 양도분부터 고가주택 기준인 12억 원(양도액 기준)을 초과하는 상가주택은 주택과 상가의 연면적과 상관없이 각각 분리해 과세합니다. 시가 20억 원짜리 상가주택이라면 주택 연면적이 더 크더라도 상가 부분에 대한 양도세를 부담해야 합니다.
12억 원 이하 상가주택이라면 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 크면 상가주택 전체를 하나의 주택으로 간주합니다. 이는 다른 주택이 없다면 1주택 비과세 대상이 된다는 의미입니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
따라서 상가주택 외 다른 주택이 없다면 가능한 한 주택 연면적을 상가 연면적 보다 크게 활용하는 게 절세 측면에서 유리합니다. 만약 매입한 4층짜리 상가주택(12억 원 이하)이 1·2층은 상가, 3·4층은 주택이라면 ‘옥탑방’을 신축하는 게 요령입니다. 지방자치단체에 허가를 받지 않고 임의로 설치한 옥탑방도 세법상 주택 면적으로 인정됩니다. 이른바 실질과세 원칙입니다, 매입하는 게 아니라 신축한다면 반지하 주거용 시설을 넣는 것도 방법입니다. 상가에서 주택으로 올라가는 계단이 상가에 설치돼 있다면 해당 계단은 주택용으로 간주합니다.
 
또 상가 용도로 사용하지만, 내부에 임차인이 주거할 수 있는 방이 딸려 있다면 양도할 때 주거용 면적으로 인정받을 수 있습니다. 이때 단순하게 방이 딸려 있다는 사실만으로는 주거용으로 입증되지는 않으며, 임차인이 가족과 함께 상가 내의 방에 거주한 사실이 확인돼야 합니다. 이런 경우라면 애초 계약할 때 상가면적과 주거면적을 구분 기재하는 것이 최선이며, 세입자의 주민등록등본으로 전입세대임을 확인할 수 있어야 합니다. 만약 지하실과 대피소처럼 주거용인지 상업용인지 용도가 불분명하다면 해당 면적은 주택과 상가면적 비율대로 안분해서 반영합니다.
 
상가를 주택으로, 반대로 주택을 상가로 용도 변경할 때 유념할 대목이 있습니다. 상가로 사용하다 비과세·장기보유특별공제(주택은 최대 80%) 혜택을 노리고 양도 직전 주택으로 용도 변경하는 꼼수를 막기 위한 장치가 있습니다. 주택의 비과세 보유 기간은 ‘자산 취득일~양도일’로 보는 게 원칙이지만, 상가에서 주택으로 용도변경 후 1세대 1주택자가 된다면 2025년 1월 1일 이후 양도분부터는 ‘용도변경일(주거용 사용일)~양도일’로 간주합니다. 이렇게 되면 상가를 매각 직전 주택으로 용도 변경해도 비과세 또는 주택 장특공제를 적용받을 수 없게 됩니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
또 상가주택을 처분할 때 매수자의 용도변경 특약 요구에도 주의가 필요합니다. 예컨대 매수자가 주택 부문을 상가로 용도변경하겠다는 특약으로 맺자고 하고 잔금청산 전 용도 변경하는 경우가 해당합니다. 이는 소득세법 기본통칙에서 ‘매매 특약’에 의해 1세대 1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다는 것을 활용해 매수자의 취득세 중과세(최대 12%)를 줄이려는 방안입니다. 매도자는 주택 비과세를 그대로 받을 수 있고, 매수자는 취득세를 줄일 수 있으니 누이 좋고 매부 좋은 것이죠. 하지만 기획재정부는 2022년 10월 유권해석을 통해 ‘계약일이 아닌 잔금청산일으로 기준으로 양도 물건을 판단한다’고 규정했습니다. 이런 매매 특약에 응하면 매도자는 주택 부분 비과세를 적용받을 수 없다는 점을 유념해야 합니다.