상속주택, 1세대 1주택 비과세 특례 주의할 점은?

세알못 - 2017년 1월 아버지가 돌아가시면서 B 주택을 상속받았습니다. 이후 2020년 1월 C 주택을 매입해 보유하다가 2023년 7월 C 주택을 팔았습니다. 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 알고 C 주택을 판 후 비과세로 신고했습니다. 상속주택 특례를 받아 1세대 1주택이라고 생각했기 때문입니다. 그러나 비과세 신고는 인정되지 않았습니다. 상속개시일 이후 취득·양도한 C 주택은 상속주택 특례 대상에 해당하지 않아서입니다. 비과세를 적용받으면 세금을 내지 않지만, 비과세를 적용받지 못해 1억 2,300만 원을 내야 했습니다.
 
택스코디 - 상속받은 주택은 세금을 내지 않는 상속주택 특례가 있습니다. 상속개시 당시 이미 보유하고 있는 일반주택과 상속주택을 각각 1개씩 보유하고 있는 1세대가 일반주택(종전주택)을 팔 때 1개의 주택을 소유하는 것으로 인정해 1세대 1주택 비과세 특례를 받는 것입니다.
다시 말해 상속받은 주택이 있지만, 당시 이미 일반주택을 보유하고 있어 보유 주택을 팔면서 1주택 특례를 받는 것입니다. 이럴 때는 비과세 적용으로 세금을 내지 않아도 됩니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
세알못 씨도 상속주택 특례를 받을 것으로 예상해 비과세 신고를 한 것입니다. 그러나 상속개시 이후 취득한 주택을 판 경우는 상속주택 특례를 적용받을 수 없습니다.
상속주택 특례를 적용받기 위해서는 주택의 취득 순서를 따져보아야 합니다. 상속개시일 전에 보유한 주택을 양도하는 경우에 상속주택 특례 적용이 가능하지만, 상속주택보다 나중에 취득한 주택의 경우에는 비과세 특례가 해당하지 않습니다.
 
주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우 상속인간 상속재산 분할 협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 것이 절세에 도움이 될 수 있습니다. 상속주택을 공동으로 상속받으면 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택 수에 포함되므로 상속지분이 작은 상속인은 일반 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
상속주택 특례 대상은 상속받은 주택, 상속받은 조합원입주권·분양권이 완공돼 취득한 주택이나 피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상 소유한 경우 순서에 따른 1주택이 해당합니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
또 공동상속주택의 경우는 1세대 1주택 비과세를 특례를 적용할 때 잘 살펴봐야 합니다. 공동상속주택의 소수지분을 소유한 경우 해당 거주자의 주택으로 보지 않기 때문입니다. 특히 상속 지분이 가장 큰 상속인, 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 상속인의 주택 수에 포함된다는 것도 확인해야 합니다.
피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상 소유한 경우에는 위와 같은 상속주택 특례에서 정한 판정 순서에 따른 1주택만 공동상속주택 특례가 적용됩니다. 나머지 상속주택은 공동상속주택 특례가 적용되지 않아 소수지분을 상속받았더라도 주택 수에 포함합니다.