1주택 + 1입주권 양도세 특례, 대체주택 비과세 특례란?

조합원입주권은 취득과 양도 순서까지 신경 써야 하는 분양권 (당첨권)과 비교해 양도소득세 비과세 특례가 훨씬 관대합니다. 심지어 일반적인 일시적 2주택인 경우보다도 비과세 폭이 넓습니다. 이사를 위한 일시적 2주택 비과세 특례는 신규주택과 종전 주택 가운데 먼저 취득한 종전 주택을 매도해야 비과세의 기본적 요건이 충족되지만 1주택 + 1입주권인 상태에서 주택을 매각할 때는 다른 특례가 적용됩니다.
 

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일시적 1주택 + 1입주권 양도세 특례는 매각하는 주택이 조합원입주권 취득 시기보다 앞서도, 늦어도 비과세되는 특징이 있습니다. 가령 1입주권을 보유한 원조합원이 재개발·재건축 과정에서 공사 과정에 살 집(신규주택)을 취득하고 이 주택을 팔아도 비과세된다는 것입니다. 이를 대체주택 비과세 특례라고 부릅니다. 반대로 주택을 보유한 상태에서 입주권을 취득한 뒤 주택을 팔아도 비과세될 수 있습니다.
 
조합원입주권을 보유한 상태에서 예전의 주택을 팔 때 적용되는 비과세 제도는 소득세법 시행령 156조2에 규정돼 있습니다. 시행령에 따르면 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득해 일시적 2주택인 경우에는 일정한 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
 
세알못 - 여기서 말하는 일정한 조건은 어떻게 되나요?
 
택스코디 – 주택 매입 후 1년 지나서 분양권을 취득해야 하고, 분양권 취득 후 3년 이내에 주택을 처분하면 비과세 요건에 해당됩니다. 당연히 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 거주·12억 원 이하)을 충족해야 합니다. 이런 특례 규정은 1주택 + 1분양권 일시적 2주택 비과세 요건과 같습니다.
 
또 승계조합원도 종전주택을 매각할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 승계조합원의 비과세 혜택이 배제되는 경우는 해당 조합원입주권을 양도할 때 적용됩니다.
입주권으로 취득한 주택이 채 완공되지 않는다면 주택 완공 후 3년까지로 처분 시한을 연장해주는 특례도 있습니다. 3년 + 3년 처분 특례는 분양권으로 취득한 주택이 완성된 후 3년 이내 해당 주택에 세대원 전원이 이사해야 하고, 최소 1년 이상 ‘계속’ 거주해야 하며, 주택 완공 후 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 비로소 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다. 이런 처분 특례 역시 1주택 + 1분양권 일시적 2주택 비과세 특례와 같습니다.
 
분양권 비과세 특례는 주택의 ‘선취득’, 분양권의 ‘후취득’인 경우에만 적용되지만, 1주택 + 1입주권의 경우 주택을 먼저 취득하든, 반대로 입주권을 먼저 취득하든 주택을 팔 때 비과세를 받는 데는 아무런 상관이 없습니다. 대체주택 특례가 있기 때문입니다.
 
세알못 – 대체주택이란 무엇을 말하는 건가요?
 
택스코디 - 세법상 대체주택이란 1주택자가 해당 집이 재건축이나 재개발을 하는 동안 거주하기 위해 취득한 신규주택을 말합니다. 일시적 2주택 지위를 유지할 수 있어 2주택 모두 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다. 이 특례는 다음 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
 
ⓛ 재건축 또는 재개발을 추진하는 종전주택은 관리처분계획인가일(관처일) 이전에 취득
② 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 해당 주택에 1년 이상 거주
③ 재건축·재개발 아파트 준공 후 3년 이내에 세대원 전원이 해당 신규주택에 입주해 1년 이상 거주
④ 대체주택은 새 아파트 준공 후 3년 내 처분
 
대체주택은 1주택 비과세 요건인 2년 보유 및 2년 거주기간에 상관없습니다. 주의할 건 원조합원이 아닌 관처일 이후 입주권을 취득한 승계조합원은 대체주택 특례가 적용되지 않는다는 것입니다. ①요건이 바로 원조합원만 특례를 부여한다는 의미입니다.
 
또 여기서 말하는 1주택의 기준은 그동안 사업시행계획 인가일을 기산점으로 여겨져 왔지만, 기획재정부 유권해석(2023년10월23일)에 따라 대체주택을 취득할 때 1주택이면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이에 따라 일시적 2주택자라면 재개발·재건축 사업이 추진되지 않는 주택을 팔고(종전 주택 비과세) 대체주택을 취득하면 세금폭탄을 피할 수 있습니다. 이는 사실상 일시적 2주택 비과세와 대체주택 비과세를 중첩 적용하는 것이나 다름없습니다.
 
②요건은 재테크·세테크 차원에서 주목할 만합니다. ‘사업시행인가일’ 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것’이라는 요건을 뜯어보면, 재건축 아파트가 완공되기 이전과 이후 상관없이 대체주택에 무조건 1년 이상만 거주하면 된다는 의미입니다. 또 1년 이상 계속 거주하지 않아도 요건을 충족합니다. 재건축· 재개발 사업이 사업시행인가일로부터 관리처분인가→철거및 착공→완공까지 최소 4~5년 이상 상당한 시일이 걸리는 것을 고려하면 대체주택 취득은 재테크 차원에서도 유리합니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
말도 많고 탈도 많았던 둔촌주공 재건축사업(올림픽파크포레온)은 2015년 7월 사업시행인가를 받은 지 9년이 지난 2024년 말 입주할 예정입니다. 이 경우 올림픽파크포레온이 완공된 후 3년까지, 총 12년 동안 대체주택 특례 자격을 유지할 수 있는 것입니다. 이에 따라 전세를 끼고 ‘갭투자’로 대체주택을 취득하고 최소 1년 거주요건만 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 대체주택 비과세 취지에 비춰보면 ‘사업시행 인가일 이후 1년 이상 거주’는 조세 형평성 차원에서 너무 느슨하다는 느낌을 지울 수 없습니다.