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배우자 증여 후 주택 양도 시 주의해야 할 점은?

부동산 세금

by 택스코디 2024. 4. 2. 00:05

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세알못 - 아파트 여러 채를 보유하고 있습니다. 현금이 필요해 시가 약 5억 원의 아파트 한 채를 매각하려 합니다. 그런데 다주택자 중과세율(1세대 2주택은 20%, 1세대 3주택은 30% 가산)이 적용돼 양도소득세 부담이 큽니다. 고민하던 저에게 한 지인이 절세 팁을 귀띔해줬습니다. 6억 미만 아파트를 아내에게 증여한 후 아내가 매각하면 양도소득세를 모두 부담하지 않고 아파트를 현금화할 수 있다는 것입니다. 이 조언은 맞는 것인가요?
 
택스코디 - 결론부터 얘기하면 틀렸습니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
배우자로부터 증여를 받으면 6억 원의 증여재산 공제가 적용됩니다. 이에 따라 증여받은 재산 가액에서 6억 원을 차감한 나머지 금액에 대해 증여세가 부과됩니다. 따라서 세알못 씨가 시가 5억 원짜리 건물을 아내에게 증여할 때는 이 금액 전액이 공제돼 증여세를 부담하지 않습니다.
 
또 양도소득세는 양도가액과 취득가액의 차액인 양도차익에 대해 부과됩니다. 아내가 증여받은 건물을 매각할 때는 취득가액이 '증여 당시 시가'로 산정됩니다. 이런 이유로 지인은 양도가액과 취득가액의 차이가 거의 없어 양도차익이 없거나 적어 양도소득세를 부담하지 않을 수 있다고 생각한 것입니다.
 
하지만 세법은 이런 방식으로 세금을 피하는 걸 막기 위해 특례를 두고 있습니다. 소득세법은 10년 이내에 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물 등을 양도할 때 취득가액을 '배우자 또는 직계존비속이 해당 부동산을 취득할 당시의 금액'으로 해 양도차익을 산정하도록 규정하고 있습니다. 만약 증여세를 냈다면 양도차익을 계산할 때 납부한 증여세만큼을 필요경비로 공제해줍니다. 증여 없이 부동산을 양도하는 경우와 증여 이후 부동산을 양도하는 경우 전체적으로 부담하는 세액을 동일하게 맞추는 것입니다.
 
이 규정에 따라 세알못 씨 아내가 증여받은 아파트를 양도할 때 취득가액은 '증여 당시의 시가'가 아니라 '세알못 씨가 아파트를 취득했을 때의 가액'으로 적용됩니다. 양도소득세를 계산할 때는 세알못 씨 아내가 아니라 세알못 씨가 아파트를 양도하는 것으로 취급하겠다는 것입니다.
세알못 씨가 과거 아파트를 2억 원에 취득했고 아내가 아파트 증여 직후 5억 원에 이를 양도할 경우, 양도차익 3억 원에 대해 양도소득세를 부담해야 합니다. 이때 보유 기간은 세알못 씨가 그 아파트를 취득한 때를 취득일로 봐 산정하고, 그에 따라 세율 및 장기보유특별공제를 적용합니다.
 
결과적으로 얻은 것이 없고, 잃은 것만 있는 셈입니다. 이 특례제도가 모든 경우 적용되는 것은 아닙니다. 증여자가 배우자나 직계존비속처럼 매우 가까운 가족이고, 증여받은 재산이 부동산 관련 혹은 회원권 등인 경우만 적용됩니다. 형제로부터 건물을 증여받거나, 배우자로부터 주식을 증여받은 경우엔 이 특례가 적용되지 않습니다. 특례를 적용해 세 부담이 적어지는 때에도 이를 적용하지 않습니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
참고로 배우자로부터 부동산을 증여받았다면, 부동산 양도 당시 혼인 관계가 소멸했더라도 특례가 적용됩니다. 증여 이후 가장 이혼을 통해 세금 부담을 줄이려고 시도하는 사례를 방지하려는 것입니다. 다만 사망으로 혼인 관계가 소멸한 경우에는 적용되지 않습니다.
이런 특례제도가 있으니 증여받은 재산을 양도할 때는 신중해야 합니다. 증여받은 후 10년 이후 양도해야 증여재산 공제와 같은 효과를 제대로 누리고 양도소득세 부담이 가중되지 않으니, 증여받은 부동산은 최소 10년 이상 장기보유하는 것이 세금 측면에서 유리합니다.



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