수익형 부동산 투자 시 고려할 세금 문제는?

수익형 부동산 투자는 생각보다 고려할 요소가 많습니다. 특히 세금 문제가 그렇습니다. 취득부터 보유ㆍ임대, 그리고 양도할 때까지 단계별로 세금이 부과되기 때문입니다. '부가가치세 환급' '간주임대료' '권리금 세무 처리' 등 낯설고 복잡한 용어들은 투자 열망을 한풀 꺾기도 합니다. 뜻밖에 부과된 세금은 기대수익률을 낮추는 매우 중요한 변수라서입니다. 하지만 이 역시도 미리 정보를 파악하고 있다면 줄이거나 피할 수 있습니다.
 

부동산 세금 절세법

 
1단계 취득
수익형 부동산을 사들일 땐 다음과 같은 세금이 발생합니다. 건물 공급가액의 10%에 달하는 부가가치세와 취득가액의 4.6%에 해당하는 취득세입니다. 이중 부가가치세는 임대사업자로 등록하면 환급받을 수 있습니다. 다만, 등록 시기별로 환급 규모가 달라진다는 점은 유의해야 합니다.
 
예컨대 계약금 지급 직후 사업자등록을 했다면, 전체 건물분에 해당하는 부가가치세를 돌려받을 수 있습니다. 반면 건물이 완공될 때쯤 뒤늦게 사업자등록을 하면 얘기가 달라집니다. 계약금·중도금 관련 부가가치세는 환급받지 못할 수도 있으니 주의가 필요합니다. 계약금 지급일이 속한 반기의 말일로부터 20일 내 사업자등록을 완료해야 계약금과 중도금 환급을 받을 수 있다.
 
2단계 임대
임대 시에는 임대료를 둘러싼 부가가치세와 종합소득세가 부과됩니다. 부가가치세는 반기마다 내야 합니다(개인사업자 기준). 부가가치세를 신고할 때 많은 투자자가 착각하는 조항이 있습니다. "임대료의 10%만 부가세로 납부하면 세 부담은 끝난다."
이는 착각입니다. 간주임대료의 10%도 부가가치세로 납부해야 합니다. 간주임대료의 개념은 다음과 같습니다. 수령한 보증금을 은행에 맡긴다면 이자수익을 얻을 테니, 그 이자수익도 월세처럼 소득으로 판단하는 것입니다. 다음과 같은 산식 (임대보증금×2.9%×임대일수÷365일)을 참고해서 누락 없이 간주임대료의 부가가치세도 신고하도록 합시다.
 
임대소득에 따른 종합소득세는 이듬해 5월 납부해야 합니다. 신고방법은 크게 둘로 나뉩니다. 장부로 신고하는 걸 '장부 신고'라고 합니다. 장부 없이도 비용을 대략 계산해 신고할 수 있는데, 이를 '추계신고'라고 합니다.
추계신고의 경우, 임대료 비용이 국세청에서 정하는 일정한 비율 또는 산식으로 정해집니다. 간편하다 보니 5월 초 국세청이 보낸 안내문에 따라 추계 신고하는 투자자가 대부분입니다.
하지만 의외로 추계가 아닌 장부를 작성해 신고할 경우 세금이 줄어드는 때가 있을 수 있습니다. 특히 대출을 많이 받아 이자 비용이 큰 투자자가 장부 신고로 절세 혜택을 보는 이들이 많습니다. 장부 신고와 추계신고를 전략적으로 선택해야 한다는 얘기입니다.
 
3단계 양도
양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내 신고해야 합니다. 이땐 권리금이 이슈로 떠오릅니다. 권리금을 받는 쪽에서는 소득, 주는 쪽에선 경비로 처리해야 하므로 적절한 세무 처리가 필요합니다. 부동산과 함께 받는 권리금은 양도소득으로, 부동산과 관계없이 받는 권리금은 기타소득으로 처리합시다.
 
또한, 가급적이면 5월 31일 이전에 매각대금을 모두 수령해 보유세 부담을 회피합시다. 재산세 및 종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이전에 매각대금을 수령하면 보유세 부담을 회피할 수 있습니다.
 

부자들은 어떻게 세금을 절세했을까?

 
이밖에도 임대사업자 폐업을 신고할 때도 유의해야 할 점이 있습니다. 취득 시 부가가치세를 환급받았을 경우, 환급받은 시점으로부터 10년 이내에 폐업한다면 부가가치세 환급분을 추징당하고 가산세를 부담하게 됩니다.
만약 부동산을 매각하면서 불가피하게 폐업하는 경우라면 '포괄양수도 방식'을 활용해봅시다. 포괄양수도란 해당 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말합니다. 일반적인 매매계약이 아닌 만큼, 부가가치세 환급 추징을 피할 수 있습니다.