토지보상절차 진행 시 양도일은 언제?

토지보상 관련 세금 상담을 하다 보면 토지주의 가장 큰 관심사는 보상가격입니다. 대부분 원하는 만큼의 보상금액이 책정되지 않다 보니 보상금을 더 받기 위한 법적 절차를 행하는 경우가 많습니다.
보상가액은 기본적으로 사업시행자와 토지주와의 협의가 원칙이지만, 협의가 안 되는 경우 법에서 정한 절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)에 따라 진행이 됩니다. 이렇게 토지수용이 되면 토지주는 토지를 매도하고 대금 또는 채권, 대토 등을 받게 되기에 매매차익에 대한 세금이 동반되는데, 그럼 이 양도소득세는 언제까지 신고•납부해야 되는지 살펴봅시다.
 

부동산 세금 절세법

세무사도 말해 주지 않는 부동산 세금 절세 팁, 《알아두면 쓸모 있는 세금 상식사전》 한 권으로 끝! 대한민국 국민 대부분은 1주택자에서부터 출발해 알뜰히 돈을 모아서 임대사업자가 되길 꿈꾸죠. 그런 독자에게 맞는 매칭 북입니다. “이 정도만 알아도 똑띠 집주인! 똑띠 건물주!” 본 책은 집주인, 건물주가 알아야 할 기본적인 세금 상식은 물론 실전에서 직접 활용할 수 있도록 대상별·상황별 구체적인 사례를 보여주고 있습니다. 그 사례를 통해 독자들이 쉽게 이해할 수 있다는 것이 장점입니다. 기존 부동산 세금을 다룬 책들보다 단연 쉽게 설명했다고 자신합니다. “2023년 부동산 세금이 확 바뀐다!” 《알아두면 쓸모있는 세금 상식사전》은 계속해서 변화하는 정책과 규제 속에서 최대한의 혜택을 찾아 똘똘하게 내 집 마련과 투자할 수 있도록 안내할 것입니다. 본 책은 독자가 필요할 때마다 조언을 건네는 든든한 친구가 될 것이며, 소중한 내 돈을 지켜주는 튼튼한 방패가 될 것입니다. 책 제목 그대로 알아두면 쓸모 있는 부동산 세금 지침서가 될 것입니다.

저자

최용규

출판

다온북스

출판일

2023.01.31

 
일반적으로 부동산을 매도하는 경우 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 안에 신고 및 납부를 해야 합니다. 여기서 양도일이란 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 의미합니다.
토지보상은 기본적으로 협의매수가 이뤄지면 소유권을 이전하고 협의한 보상금을 받으면 되지만, 대부분 사업시행자가 제시한 보상가가 너무 적어 협의매수가 잘되지 않으므로 법적 절차인 수용재결 과정을 밟는 경우가 많습니다. 수용재결은 협의가 안 되는 경우 토지수용위원회가 보상금 지급 또는 공탁을 조건으로 수용의 효과를 결정하는 행정처분절차입니다.
 
수용재결이 되면 재결결과에 따라 사업시행자는 재결보상금을 토지주에게 지급하게 되는데, 이때 토지주가 그 보상금을 받을 수 있지만, 재결보상금이 마음에 안 들어 거부할 수도 있습니다.
거부하는 경우 사업시행자는 수용개시일 전까지 재결보상금을 법원에 공탁하고 소유권은 강제로 사업시행자로 이전하게 됨으로써 수용재결은 마무리됩니다. 이 재결보상금도 기대치에 미치지 못하는 경우 다음 절차인 이의신청(이의재결)을 하거나 곧바로 행정소송을 진행할 수도 있습니다.
 
이런 일련의 토지보상절차 진행 시 양도일 즉 양도시기는 언제가 될까요? 소득세법에서는 토지수용의 경우 대금청산일, 소유권이전등기접수일, 수용개시일 중 빠른 날을 양도시기로 보고 있습니다. 일반적인 부동산 매도에는 없는 수용개시일이 언급돼 있는데 이 수용개시일이란 수용재결을 진행하는 경우 토지수용위원회가 수용을 개시하기로 결정한 날을 의미하며 수용재결서에 기재돼 있습니다.
 
협의매수로 보상금을 받으면 수용재결절차를 진행하지 않아 수용개시일이 없어 대금청산일(보상금 수령일)과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도일이 돼 이날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내 신고 및 납부를 하면 됩니다.
그리고 협의매수는 거절했지만, 수용재결을 통해 결정된 보상금을 이의제기 없이 그대로 수령하는 경우에는 보상금 수령일(공탁일)과 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 봐 양도소득세를 신고납부하면 됩니다.
 
그런데 재결보상금에 대해 이의신청(이의재결)이나 행정소송을 진행하는 경우에는 보상금이 확정되지 않아(대금청산일은 미정) 수용개시일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 봐 양도소득세를 신고납부해야 합니다. 그 후 행정소송 등으로 보상금이 증액되면 증액보상금을 기존 신고한 보상금액에 합산해 증액보상금을 수령(공탁일)한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 안에 수정신고 해야 합니다. 만일 기일이 지나거나 하지 않으면 가산세가 발생해 주의해야 합니다.
 
보상금 증액을 위해 이러한 일련의 절차를 수행하는 과정에서 변호사에게 성공보수를 지급하게 되는데 이 변호사 보수도 양도소득세 신고시 필요경비로 인정 받을 수 있을까요? 선행적으로 필요경비로 인정받기 위해서는 취득가액이 실제로 있어야 가능한데 만일 취득계약서 분실 등으로 환산해서 취득가액을 산정하는 경우에는 실제 지출된 경비가 있다고 하더라도 필요경비로 인정받지 못합니다.
 

직장인 세테크의 기술

직장인의 첫 세금·회계 공부, 재무제표 읽기부터 연말정산까지! 생활세금 상식부터 노후 준비 세테크까지! 금융업 종사자들은 부동산으로 돈 버는 시대는 이제 끝났다고 말합니다. 그런데 부동산업 종사자들은 일반인이 주식이나 펀드로 돈 벌기 쉽지 않다고 합니다. 도대체 누구 말이 맞는 건가요? 전문가일수록 자신의 관점에서만 이야기합니다. 부동산은 부동산대로 주식은 주식대로 장단점이 있습니다. 여기서 중요한 것은 부동산으로 돈을 벌든, 주식으로 돈을 벌든, 소득이 있는 곳에는 세금이 따라 다닌다는 사실입니다. 세테크를 시작하려는 직장인에게 꼭 필요한 정보를 모두 담은 이 책, 〈직장인 세테크의 기술〉은 쉽고 깔끔한 정리로 ‘세테크 입문자가 꼭 읽어야 할 책’입니다. 왕초보도 술술 읽을 수 있도록 구성되어 있습니다. 이 책 한 권이면 세테크를 전혀 모르는 ‘세알못’ 씨도 당장 세테크를 시작할 수 있을 것이라 자신합니다​. 자, 당신의 건투를 빕니다.

저자

최용규

출판

다온북스

출판일

2023.03.27

실제 취득가가 있다는 전제하에 얘기하면 수용재결을 거쳐 바로 행정소송을 가거나 수용재결을 거친 다음 이의재결 후 행정소송으로 가는 등 일련의 과정에서 단계마다 증액된 보상금에 대해서 성공보수를 각각 지급하게 되는데 이때 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는 부분은 행정소송 과정에서 발생한 보수만 필요경비로 인정된다는 유권해석이 있으니 참고하면 좋습니다.