입찰 전 확인해야 할 서류, 현황조사서

현황조사서란 법원 집행관이 경매 부동산의 현재 상태를 확인한 후 작성하는 서류입니다. 임차인 정보가 포함되어 있으므로 입찰자에게 매우 중요한 문서입니다. 집행관이 실제로 방문해 거주하는 사람에게 점유의 권원과 이유를 묻고, 그에 대한 답변과 계약서 등을 현황조사서에 기록합니다. 임차인, 유치권자 등의 점유 시기나 대항력 유무를 알 수 있는 기본적 자료이니 당연히 입찰 전에 확인해야 합니다.
 
여기에는 집행관의 방문 일시가 기록돼 있는데, 이것이 유치권이나 법정지상권 등의 성립 여부를 판단하는 데 영향을 미칠 수 있습니다. ‘임차 내역 없음’으로 기록되기도 하고 미납 관리비에 대한 정보가 기재되기도 합니다.
법원별 집행관의 업무 스타일에 따라 조사 순서와 방법이 달라질 수 있으며 현장에 임해 조사한 후 작성한 서류입니다. 때로는 점유자의 구두전달 내용을 그대로 기재하므로 완전히 신뢰하기는 어렵습니다. 예를 들어 다음과 같은 경우가 있습니다.
 
• 임차인의 정보 누락
• 점유자의 거짓 진술
• 전입일 또는 사업자등록일이 잘못 적히는 경우
 
임차인에 대한 이와 같은 정보의 진정성을 판단하는 것은 온전히 입찰자의 몫입니다. 참고 자료로 충분히 활용하되 의심이 가거나 진위를 파악할 필요가 있을 때는 스스로 현장조사를 해야 합니다.