부모-자녀 간 전세 계약 시 국토부 정밀 조사 대상으로 선정

60대 A씨는 현재 보유 중인 시가 13억 원가량의 아파트 한 채를 딸과 사위에게 물려주고 싶은 마음이 큽니다. 증여도 생각해 봤으나 증여세가 만만찮아 사회초년생인 딸 내외가 감당하기 어려울 것 같아 양도(매매)를 하기로 했습니다. 다만 딸 내외가 가진 돈이 넉넉지 않아 최씨가 일단 해당 아파트에 더 거주하는 조건으로 딸과 전세 계약을 맺고, 나머지 잔금만 받는 방법으로 매매계약을 체결하려 합니다.
 
이런 방식의 거래가 문제는 없는지, 어떤 점을 주의해야 하는지 살펴봅시다. 부모가 보유한 아파트를 자녀가 사들인 후 동시에 부모와 임대차계약을 체결하는 방식의 거래를 문의하는 이들이 많습니다. 임대보증금만큼을 뺀 잔금만 부담하면 돼 여윳돈이 많지 않아도 되기 때문입니다.
부모와 자녀 간 매매·전세계약 체결 자체가 문제가 되진 않습니다. 다만 특수관계인 간의 거래여서 형식과 절차 등을 제대로 갖추지 않으면 자칫 증여로 간주될 수 있습니다. 예기치 못한 증여세 폭탄을 맞지 않으려면 제3자와 거래하듯이 서류를 꼼꼼히 구비해야 합니다. 전세계약서는 반드시 작성하고, 전입신고 후 확정일자까지 받는 것이 좋습니다. 계약서에 기재된 날짜에 맞춰 보증금을 지급하는 것도 중요합니다. 자녀의 잔금 납부 일정에 맞춰 부모가 전세보증금을 선지급해 세무당국이 이를 증여로 보고 과세한 전례가 있습니다.
 
또 임차인인 부모는 전세 계약 내용과 같이 임차한 자녀의 주택에 실제로 거주해야 합니다. 이때 임대인인 자녀와 함께 거주해선 안 됩니다. 만약 A씨의 딸 내외가 A씨와 함께 거주할 경우 임대차계약 자체를 인정받지 못할 수 있습니다. 동거 관계가 의심되면 세무당국이 등기부등본뿐 아니라 신용카드 사용 내역, 우편물 주소지, 통신 기록 등을 추가로 확인하기 때문에 눈속임이 불가능합니다.
 
임대차계약 종료 후 보증금도 정확하게 반환해야 합니다. 자녀가 부모에게 보증금을 돌려줘야 하는데 슬쩍 넘어가려다간 증여세가 추징될 수 있습니다. A씨의 딸이 보증금을 다시 돌려주지 않은 사실이 적발될 경우 세무당국은 계약 자체를 무효로 보고 증여세를 물릴 수 있습니다. 13억 원 아파트 증여 시 부과되는 증여세는 3억 3,000만 원가량입니다.
 
또 자녀의 주택 매매 자금출처도 명확해야 합니다. 현재 실거래가 6억 원 이상의 주택을 취득하거나 가격 상관없이 규제 지역(투기과열지구 및 조정대상지역)의 주택을 취득하는 경우 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 합니다. 만약 투기과열지구(강남·서초·송파·용산구)에 있는 주택일 땐 자금조달계획서뿐만 아니라 증빙자료까지 첨부해야 합니다.
 
A씨의 사례와 같은 유형의 거래는 국토교통부 정밀 조사 대상인 점도 알아 둬야 합니다. 국토부는 지난 4월 배포한 보도자료 ‘서울 지역 아파트 자금출처 기획조사’에서 매도인이 부모인데 자녀가 매도인을 임차인으로 하는 신규 전세 계약을 맺고, 대부분의 매수자금을 부모의 임대보증금으로 조달한 사례에 대해선 정밀 조사를 실시하겠다고 밝혔습니다. 국토부의 조사대상에 포함될 경우 거래당사자는 일정 기간에 대한 입출금 내역, 거래대금 조성 방법, 매도인의 매도 자금 사용 내역 등을 조사받게 됩니다. 국토부의 조사 결과 위법 사례가 발견되면 3,000만 원 이하 또는 거래가격의 10% 이하에 해당하는 과태료 처분을 받게 됩니다. 국세청의 추가 조사도 이뤄질 수 있습니다.