2주택 이상 상속받았다면, 선순위 1주택에만 상속주택 특례를 적용한다.

소득세에서는 주거 안정과 거주 이전의 자유를 보장하기 위해 보유·거주요건을 갖춘 1가구 1주택을 양도할 때 발생하는 소득은 비과세해줍니다. 비과세의 기본 조건이 양도 시점을 기준으로 1주택이어야 하는데, 소유자 본인의 의사와 무관하게 상속을 통해 주택을 물려받게 되면 양도일 현재 2주택이라도 세금을 면제받을 수 있습니다.
 

부동산 세금 절세의 전략

 
따로 살다가 돌아가신 부친에게 2주택 이상 상속받았다면 법에서 정한 선순위 1주택에만 상속주택 특례를 적용합니다. 상속인이 임의로 특례를 받는 상속주택을 정할 수 없도록 하고 있습니다. 구체적으로 살펴보면 피상속인의 보유 기간이 가장 긴 주택을 선순위로 보고, 보유 기간이 같은 주택이 여러 채면 거주기간이 가장 긴 주택이, 보유 거주기간이 같다면 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 주택이 특례대상 상속주택이 됩니다.
 
만약 피상속인이 거주 사실이 없고 보유 기간이 같은 주택을 여러 채 상속했다면 기준시가가 높은 주택이 선순위 주택이 되고, 그마저도 같다면 상속인이 선택하는 1주택이 특례 주택이 됩니다. 돌아가신 부친으로부터 보유 기간 10년인 A 주택과 5년인 B 주택을 갑과 을이 상속받는 경우를 가정하면 A 주택이 상속 특례주택이고 B 주택이 후순위 상속주택이 됩니다.
 
상속개시일 현재 상속인이 보유 중인 일반주택을 양도할 때 상속 특례주택 A를 물려받은 갑은 상속주택이 주택 수에서 제외돼 다른 요건을 충족하면 비과세가 가능하지만, B를 물려받은 을은 다른 비과세 요건을 충족하더라도 상속주택이 주택 수로 잡혀 세금을 면제받을 수 없습니다.
 

상속·증여 절세의 전략

 
따라서 다른 조건이 동일하다면 상속인 간 재산분할 시 비과세 요건을 충족한 일반주택 양도를 고려 중인 상속인에게 상속 특례를 갖춘 선순위 주택을 상속하는 것이 양도세를 아낄 수 있는 방법입니다. 같은 논리로 상속인 한 명이 A, B 주택을 상속받은 경우라면 양도 순서에 주의해야 합니다. 상속개시 당시 보유 중인 일반주택을 팔 때 세금을 면제받기 위해서는 주택 수에 포함되는 B 주택부터 팔아야 세금을 면제받을 수 있습니다. A 주택을 먼저 팔면 B 주택이 주택 수에 잡혀 2주택자로 양도세를 면제받을 수 없기 때문입니다.