오피스텔 분양권, 주택 수에 반영될까?

취득세도 양도소득세처럼 보유 주택 수에 따라 중과세 여부를 가릅니다. 이때 중요한 건 주택 수 산정입니다. 취득세의 주택 수를 판단할 때 개인이 아닌 세대원 기준이 됩니다. 주민등록등본에 등재돼있는 모든 세대원의 주택 수를 모두 따진다는 것입니다. 또 세대원이 공동 소유한 주택은 2주택이 아니라 1주택으로 간주합니다. 예를 들어 부부가 한 채의 주택을 50대50의 비율로 취득하면 1주택으로 간주한다는 것이죠. 주택 수에 따라 취득세율은 최고 11%포인트 차이가 나기 때문에 보유 주택 수 산정 기준을 정확하게 알아두는 게 낭패를 피할 수 있습니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
주택 수에 반영되는 주택은 일반적인 아파트와 단독주택, 연립주택 외에도 조합원입주권과 주택분양권(당첨권)과 오피스텔까지 포함합니다. 일반적으로 조합원입주권이나 주택분양권을 매입하더라도 주택이 아닌 권리의 취득이기 때문에 취득세를 바로 부과하는 것은 아닙니다. 하지만 다른 주택을 계산할 때는 주택 수에는 가산한다는 점을 무엇보다 유의해야 합니다. 가령 1주택 소유자가 A 분양권을 취득한 뒤 새로운 B 주택을 매입하면 3주택 중과세율이 적용되는 것이죠.
 
또 이사를 위해 종전 주택을 팔고 신규주택을 취득하더라도 그 이전에 취득한 분양권이 있다면 일시적 2주택에 해당하지 않습니다. 일시적 2주택 취득세 특례는 주택과 입주권, 분양권, 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이사와 학업, 취업 등의 사유로 다른 신규주택을 추가로 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 파는 조건으로 신규주택에 대해 1주택 표준세율 (1~3%)를 적용하는 것입니다. 3년 이내에 종전 주택을 처분하지 않으면 세금 차액에다 가산세까지 추징당합니다.
 
하지만 주택 분양권이 아닌 오피스텔 분양권은 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았므로 주택 수에는 반영되지 않습니다. 취득세 부과 대상 주택 수의 개념에는 주택에 딸린 부속토지도 해당합니다. 또 주택의 일정 지분을 보유하더라도 마찬가지입니다. 앞서 양도소득세 부과 때 단 1%의 주택 지분만 있어도 주택 수에 반영되는 것과 같습니다.
 
부모로부터 물려받은 상속주택은 주택 수를 판단할 때 일반적인 주택과는 다릅니다. 상속개시일(사망일)로부터 5년 동안은 무조건 주택 수에 반영되지 않습니다. 5년 동안 주택 수에 반영되지 않는다고 해서 취득세를 내지 않아도 된다는 것은 물론 아닙니다. 1주택자가 상속주택을 취득하면 2주택 취득세가 부과되지 않고 1주택 표준세율(1~3%)이 적용된다는 개념입니다. 입주권과 분양권, 오피스텔을 상속받아도 5년 동안 주택 수에 포함되지 않습니다. 하지만 상속받은 주택분양권과 조합원입주권이 주택으로 전환된 경우에는 5년의 기간이 경과하지 않았더라도 주택 수에 반영된다는 점에도 유의해야 합니다.
 

상속·증여 절세의 전략

 
취득일로부터 5년이 지나면 상속주택은 주택 수에 가산됩니다. 1주택자가 상속주택을 물려받으면 표준세율(1~3%)이 적용되지만, 무주택자가 상속주택을 물려받은 뒤 5년이 지나 신규 택을 취득하면 2주택 세율이 적용되는 것이죠. 앞으로 많이 오를 것 같지 않은 상속주택은 5년 이내에 처분하는 게 상책입니다. 상속주택을 여러 명이 소유하는 경우 누구의 소유인가를 따질 때는 양도세 적용 때와 같습니다. 공동소유의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 간주하고, 만약 동일 지분일 때는 해당 주택 거주자→최연장자 순입니다.