가족 간 부동산 저가 양도 시, 이것 주의하자!

증여는 민법상 계약입니다. 부모와 자녀의 관계로 예를 들면 부모가 대가 없이, 즉 무상으로 자기의 재산을 자녀에게 주겠다는 의사를 표시하고 자녀가 이를 승낙하면서 성립하게 되는 계약입니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
이때 부과되는 증여세는 국세의 일종입니다. 부를 무상으로 이전받는 것에 대한 세금입니다. 주는 것에 대한 세금이 아니라 대가 없이 자산을 받는 것에 대한 세금이므로 수증자(재산을 받는 자녀)에게 증여세 납세의무가 있습니다.
만약 증여해주는 부모가 증여세를 자녀 대신 납부한다면 증여세액만큼 다시 증여한 것으로 보고 거기에 또 증여세가 붙습니다.
 
게다가 우리나라 증여세율은 누진세율로 최대 50%까지 적용됩니다. 그러므로 증여재산의 가치가 높을수록 세율도 세금도 급격히 증가합니다. 열심히 쌓은 자산을 자녀에게 안전하게 이전하는 방법은 생각보다 미리 강구하는 것이 현명합니다. 자녀에게 3억 원의 부동산을 증여했는데 그 부동산이 시간이 흘러 6억 원이 된다면 그것은 자녀의 자산이 불어난 것입니다.
하지만 부모가 가지고 있다가 6억 원이 된 상태에서 증여하면 같은 재산을 증여해도 증여세로 인해 실질적으로 자녀에게 가는 재산이 줄어들게 되기 때문입니다.
 
특히 부동산을 증여하는 과정에서는 시가가 세금을 산정하는 기준이 되기 때문에 시가를 확정하는 단계에서 감정평가로써 개별 부동산에 적합하게 인근의 유사 매매가격보다 합법적으로, 합리적으로 시가를 낮출 수 있다는 점에 착안한 절세법이 많습니다.
세율은 정해져 있는 것이지만 시가라는 것은 유동적이고, 동네 시세라는 것이 꼭 내가 증여하려는 부동산의 시가와 딱 맞는 것도 아니므로 절세를 위한 섬세한 감정평가 그 자체가 유용한 절세수단이 될 수 있습니다.
 
그런데 최근 부의 이전 방법으로써 증여보다 저가양도가 훨씬 주목받는 추세입니다. 가족 간에 부동산을 매매계약하는 형식으로, 부모가 매도인이 되고 자녀가 매수인이 되어서 부동산 명의를 부모에서 자녀에게로 이전하면서 시세보다 저가로 양도 및 양수하는 방식으로 서로 각각 취득과 양도 시에 발생하는 각종 세금을 절세하는 방법입니다.
저가양도에서도 역시 시가라는 개념이 중요하다. 일단 저가라는 의미는 어떤 대략적인 시세 대비해서 더 낮다는 의미인데, 저가양도를 하려는 부동산의 시가를 감정평가액으로 설정하고 그 금액에서 저가 거래액을 설정하는 방식으로 하면 최대 절세가 가능하기 때문입니다.
 

상속·증여 절세의 전략

 
부모의 부동산을 자식에게 저가 양도하려는 경우 다음을 주의해야 합니다. 첫째, 부모 편에서 먼저 양도소득세 부당행위계산의 부인입니다. 시가 대비 부모·자식 간 거래액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도소득세가 부과된다는 점에 유의해야 합니다.
둘째, 자식 편에서 증여세 발생 여부입니다. 거래액과 시가의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 이상인 경우라면 그 차액에 대한 증여세가 발생합니다. 물론 이것을 넘지 않으면 증여세가 매겨지진 않습니다. 실무적으로 증여보다는 저가양도를 활용해 크게 절세하는 사례가 많습니다. 살펴보면 관련 법에서는 저가양도액이 과연 시가 대비 얼마나 저가인지 여부에 따라 양도소득세나 증여세가 부과되도록 규정하고 있으므로 저가 양도할 부동산의 시가가 얼마인지에 대한 감정평가 상담이 절세의 첫걸음이 됩니다.