가족간 부동산 거래, 주의해야 할 세금 이슈는?

부동산은 일반적으로 시간의 흐름에 따라 가치가 상승하는 재산이라는 것을 상속세과 연결해 고려하는 것이 좋습니다.
배우자가 살아있다면 10억 원까지 공제가 되기 때문에, 재산이 10억 원 이하라면 걱정할 필요가 없습니다. 하지만 재산이 10억 원이 넘어간다면 증여하면서 상속세가 합산과세 될 수 있으니, 하루라도 빨리 증여하는 것이 세금 측면에서 유리합니다.
 

상속·증여 절세의 전략

 
세알못 - 증여할 때 또 다른 세금 이슈는 없는가요?
 
택스코디 - 부동산을 증여받은 후 10년 이내에 팔았을 때, 이월과세라는 문제가 발생합니다. 이는 취득가액을 무엇으로 보느냐의 문제입니다.
만약 가족한테 증여한 주택의 증여금액을 취득가액으로 본다면 많은 사람이 자녀에게 주택을 증여하고, 제 3자에게 곧바로 매도하는 방법을 쓸 것입니다. 이렇게 해야 매매차익이 없어, 세금을 안 낼 수 있기 때문입니다.
 
이를 방지하기 위해 법은 가족에게 10년 이내에 팔면 증여금액 대신 당초 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하도록 하고 있습니다. 예를 들어 아버지가 2,000만 원에 취득한 주택을 아들에게 증여한 당시 시가가 1억 원이라면, 증여금액은 1억 원입니다. 만약 아들이 10년 안에 주택을 판다면, 아버지가 주택을 취득했던 시점의 가격인 2,000만 원을 취득가액으로 보고 양도세를 계산하는 것입니다.
증여받은 재산이 추후 상속세 합산과세 대상이 돼도 문제이지만, 양도해도 문제가 됩니다. 자녀가 그 집에 계속 살 것인지, 향후 팔 목적으로 증여받는지에 따라 세금이 달라집니다.
 
사람마다 변수가 너무 많으므로 절세방법도 다양할 수밖에 없습니다. 목적에 따라 가격 평가를 어떻게 할 것인지 전략을 세워야 합니다.
증여재산이 10억 원을 넘어가면 두 명의 감정평가사에게 증여재산을 평가받아야 합니다. 10억 원 이하일 때는 한 명에게만 받아도 됩니다. 시가 범위를 과도하게 벗어나면 감정평가협회에서 도장을 찍어주지 않습니다. 국세청에서도 도장을 찍어주지 않은 불인정 감정평가 기관을 따로 관리하고 있습니다. 제도적으로 편법을 방지하는 장치가 있습니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
세알못 - 양도할 때도 재산평가 방법이 같은가요?
 
택스코디 - 양도세는 '부당행위계산 부인'이라고 해서 상속·증여세와 평가하는 방법이 다릅니다. 양도세는 특수관계자 간 거래가격이 부당한 가격인지를 판단 목적으로 둡니다. 유사재산의 매매사례가액으로 시가를 평가해서, 시가보다 5% 넘어가면 부당하다고 봅니다. 상속·증여세는 금액을 평가해서 세금을 내게 되고, 양도세는 부당한 거래인지 여부를 판단해서 과세합니다.