일시적 1주택 + 1 입주권 특례 적용받을 때, oo 주의하자.

세알못 - 2018년 1월 7억 원짜리 주택을 한 채 샀고, 2020년 12월 조합원입주권을 취득했습니다. 약 4개월 뒤인 2021년 3월 신축주택이 완성됐는데, 이곳으로 이사 가지 않았습니다. 이후 2024년 2월 기존에 보유했던 주택을 11억 원에 팔았습니다. 신축주택이 완성된 후 3년 이내 기존 주택을 양도한 만큼 일시적 '1주택 + 1입주권 특례'로 비과세 신고했습니다. 그러나 비과세를 적용하지 못해 1억 1,300만 원의 세금을 내야 했습니다.
 
택스코디 – 세알못 씨가 비과세 혜택을 받지 못한 이유는 거주 의무를 지키지 않았기 때문입니다. 신축주택 완성 후 종전 주택 양도 때 일시적 1주택 + 1입주권 특례를 적용받기 위해서는 세대 전원이 신축주택에 이사해 1년 이상 거주해야 합니다. 세알못 씨는 세대 전원이 신축주택에 이사해 거주하지 않았기에 비과세 특례를 적용받을 수 없었습니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
예외도 있습니다. 실제 신축주택에 이사·거주하기 어려운 사정이 있는 경우 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 기준은 조합원입주권 취득일입니다.
세알못 씨는 입주권 취득 후 3년이 지난 시점에 종전 주택을 양도했습니다. 따라서 입주권 취득한 시점부터 3년이 지난 때 기존 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받기 위해선 입주권 취득요건, 신축주택 거주 요건, 종전주택 양도요건, 종전주택 비과세 요건 등의 충족 여부를 확인해야 합니다.
 
입주권 취득요건에서는 1주택자가 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득해야 합니다.
신축주택 거주 요건에서는 신축주택 완성 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 합니다. 세알못 씨는 이 요건을 간과했습니다. (다만 취학, 근무상 형편 등 부득이한 사유가 있는 세대원은 이사하지 않아도 가능합니다.)
종전주택 양도요건 측면에선 신축주택 완성(사용승인일) 전 또는 완성 후 3년 이내 종전주택을 양도해야 합니다. 종전주택 비과세 요건은 종전주택 양도시점 기준으로 2년 이상 보유해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 보유와 거주 의무도 있습니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
세알못 씨처럼 국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 조합원입주권을 승계취득하고 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도할 때 조합원입주권이 재건축주택으로 완성되기 전에 종전주택을 양도했다면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.
다만 이 경우에도 재건축주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 재건축주택에 이사·거주하지 못할 때 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내 '소득세법 시행령' 156조의2 제4항을 적용받지 않을 때 납부했을 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다.