분양권을 보유한 상황에서 다른 주택을 취득할 계획이 있다면, OO 주의하자.

세알못 - 2021년 11월 아파트 조합원입주권을 매입했고, 2022년 3월 A 주택을 매입했습니다. 약 2년간 A 주택에 거주하다 2024년 2월 집을 팔면서 양도소득세를 최소화하기 위해 ‘대체주택 특례’를 신고했습니다. 그런데 양도소득세로 9,300만 원을 내야 했다.
 
택스코디 - 대체주택 특례는 1주택자가 재개발·재건축 사업 기간에 거주 목적으로 취득한 대체주택을 다시 양도할 때 적용되는 비과세 제도입니다. 과세당국이 세알못 씨의 신청을 받아주지 않은 이유는 관리처분계획인가일이 지난 시점에서 조합원입주권을 ‘승계취득’한 게 문제가 됐습니다. 조합원입주권을 승계 취득한 상태에서 다른 주택을 취득하면 ‘대체주택 특례’와 같은 비과세 적용을 받을 수 없습니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
주택을 재건축·재개발을 할 때 조합원들이 얻는 조합원입주권이나 아파트 청약에 당첨됐을 때 받는 분양권은 부동산 취득과 관련된 권리입니다. 양도소득세법은 다주택 중과 여부 등을 판단할 때 이런 권리를 주택 수 계산에 포함합니다. 이에 따라 사는 집 등을 팔 때 조합원입주권이나 분양권을 취득한 시점과 방법에 따라 ‘억’ 단위의 세금이 부과될 수 있습니다.
 
양도소득세법에 따르면 조합원입주권은 2006년 이후 취득분부터, 분양권은 2021년 이후 취득분부터 주택 수에 포함됩니다. 1가구 1주택자와 과세형평을 위해 조합원입주권이나 분양권을 보유했더라도 일정한 경우 과세를 면해줍니다. 경우의 수는 복잡합니다. 재개발·재건축 사업시행 기간 중 거주 목적으로 취득한 대체주택을 양도할 땐 조합원 입주권(승계취득 제외)은 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 하지만 분양권은 이런 비과세 혜택에서 제외됩니다.
 
재건축·재개발 과정에 주택이 아닌 조합원입주권을 취득한다면 ‘일시적 1주택 + 1 조합원입주권 특례’를 받을 수 있는데, 이런 특례도 여러 조건을 충족해야 합니다. 2주택(B·C)을 보유하고 있는 A 씨는 재건축 사업이 진행되면서 2022년 3월 C 주택이 조합원입주권으로 전환됐습니다. 이로부터 2년 후인 지난 3월 A 씨는 B 주택을 양도했습니다. 일시적 1주택 + 1입주권 특례로 비과세 신고했지만, 인정을 받지 못했습니다. C 주택을 팔면서 양도소득세로 1억 9,800만 원을 냈습니다.
 
비과세 혜택을 누리지 못한 이유는 일시적 1주택 + 1 입주권 특례가 조합원입주권을 승계 취득한 경우에 적용되기 때문입니다. 신규 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우는 1주택 + 1 입주권 특례를 받을 수 없습니다.
이와 달리 1주택을 보유한 상황에서 새로 취득한 주택이 입주권으로 전환되면 일시적 2주택 특례가 허용됩니다. 일시적 2주택 특례란 1주택자가 신규주택을 취득한 상태에서 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 때 부여하는 비과세 혜택입니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
분양권을 먼저 취득한 다음 주택을 매입했을 때 ‘일시적 1주택 + 1 분양권 특례’도 여러 조건을 세심하게 따져야 한다. 예를 들어 2021년 4월 D 분양권과 E 주택을 순서대로 취득한 후 2023년 4월 분양권이 신축주택으로 바뀐 경우를 가정해봅시다. 2024년 E 주택을 매각하면 일시적 1주택 + 1 분양권 특례에 따른 비과세 혜택을 받지 못합니다. 2021년 1월 1일 이후부터는 분양권을 먼저 취득하고 다른 주택을 나중에 취득한 경우 일시적 2주택 또는 1주택 + 1 분양권 특례 등에 따른 비과세를 적용하지 않기 때문입니다. 따라서 분양권을 보유한 상황에서 다른 주택을 취득할 계획이 있다면 분양권이 신축주택으로 완성된 다음 다른 주택을 매입하는 방식이 세금 측면에서 유리합니다.