헷갈리는 공동소유 주택 임대소득세 계산

소득세는 인별 과세가 원칙입니다. 부부 합산은 과세대상 여부를 판별하는 주택의 수를 판단할 때만 적용될 뿐, 종합소득세를 신고할 때는 부부가 각각 따로 해야 합니다. 예컨대 남편이 A 아파트를, 아내가 B 아파트를 각각 월세를 주고 C 아파트에 부부가 전세를 산다고 가정합시다. 이때는 부부합산 3주택 월세로 임대소득 과세 요건에 해당하지만, 소득세를 낼 때는 부부의 총 임대수입금액을 합치지 않고 인별 과세 원칙에 따라 남편과 아내의 수입에 대해 각각 과세합니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
헷갈리는 건 공동소유의 주택입니다. 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봅니다. 소수 지분자의 주택은 양도소득세를 부과할 때는 단 1% 보유하더라도 주택 수 (소수지분 상속주택은 예외)에 반영되지만, 임대소득세의 과세대상을 결정할 때는 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만 소수지분 자도 해당 주택임대 수입금액이 연간 600만 원 이상이거나, 고가 주택(기준시가 12억 원 초과 주택)의 지분이 30%를 넘는다면 주택 수에도 포함됩니다.
 
하지만 주택의 소수지분을 보유한 거주자가 다른 주택도 보유해 과세 대상자라면 소수지분 주택의 임대수입까지 소득세를 내야 합니다. 예컨대 부부가 A 아파트 (남편 소유)에 살면서 B 아파트 (고가주택)을 월세를 주고 있다고 가정합시다. 이때 B 아파트의 지분이 남편 60%, 아내 40%라면 남편은 2주택 소유에 고가주택을 임대하므로 과세대상입니다. 아내 역시 고가주택의 30% 이상의 지분을 보유하므로 1주택자인데도 과세 대상인 것이죠. 이런 경우라면 월세가 아닌 전세를 주는 게 세금 부담 측면에서는 유리합니다.
 
그럼 상속주택이나 부부 공동소유 주택에서 흔히 발생하는 50대50의 지분이라면 어떻게 될까요. 이때는 각각의 소유로 간주합니다. 아버지로부터 상속주택을 형제가 50대50의 비율로 물려받았다면 양도소득세의 경우 형의 소유(동일 지분일 때는 연장자 소유)로 보지만, 임대소득세를 산정할 때는 두 사람 각각의 소유로 보는 것입니다. 이때 형제가 합의해 이 중 한 사람을 해당 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우(소득세를 내는 거주자)에는 그의 소유주택으로 계산합니다. 공동 소유하면 임대소득세 부담이 줄지만, 주택 보유 수가 다수일 때는 비과세에서 과세로 전환되거나 다른 소득과 합산하는 종합과세할 수 있으므로 절세를 위한 전략적 선택이 필요합니다.
 
주택임대소득은 세법상 ‘사업소득’으로 간주해 수입이 발생한 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고, 납부해야 합니다. 주택임대 수입금액이 2,000만 원 이하이면 종합과세(6~45%)와 분리과세(14%) 중 선택해 신고할 수 있으나 수입금액이 2000만 원을 초과하면 무조건 다른 소득과 합산해 신고해야 합니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다: 사업자편

 
세알못 - 임대수입 금액이 2,000만 원 이하라면 어느 쪽을 선택하는 게 유리할까요?
 
택스코디 - 분리과세가 대체로 유리하지만 다른 소득이 없거나, 임대소득이 적은 경우, 대대적 보수로 경비가 소요됐을 때에는 종합과세를 선택하는 게 오히려 유리할 수 있습니다.
 
국세청 홈택스를 통해 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교해보는 것도 방법입니다. 홈택스에서 모의계산 메뉴에 들어가 ‘주택임대소득 종합･분리과세 예상세액 비교하기’를 이용하면 됩니다.