토지 관련 세금 간단 정리

토지를 취득하면 취득금액에 4.6% (농지 취득 시 3.4%)의 세율이 적용됩니다. 여기서 취득금액이란 실거래가를 의미합니다. 이런 취득 관련 세금은 경작용 농지를 취득할 때 일정한 사유 (농사용 농지, 농지 조성용 임야 등)가 발생하면 감면되기도 합니다.
또한, 세금 자체가 아예 없는 비과세도 있습니다. 예를 들어 수용으로 인해 토지를 대체 취득하면 취득세가 비과세됩니다. 토지수용은 강제적으로 진행되므로 대체 취득에 대해 특별히 취득세를 비과세하고 있습니다. 다만, 계약일 (또는 사업 인정 고시일) 이후에 부동산 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 보상금을 받은 날부터 1년 이내에 대체할 부동산 (대체 부동산 구입 시 취득세 비과세 대상 지역이 제한되어 원칙적으로 지방 보상금으로 서울의 부동산을 사면 취득세를 부과함)을 취득해야 합니다.
한편, 상속으로 인한 취득 중 무주택 상태에서 상속받은 1주택과 자경농민이 취득한 농지에 대해서는 취득세가 일부 경감됩니다.
 

스무살부터 배우는 절세법

 
땅을 보유하면 재산세 (종전에는 종합토지세)가 부과됩니다. 또 나대지나 임야 또는 상가빌딩 부속 토지를 많이 보유하고 있으면 종합부동산세가 부과됩니다. 농지, 공장용지, 골프장 토지 등은 재산세만 부과되고 종합부동산세는 없습니다. 이때 농지 등은 저율로, 골프장 등 사치성 재산은 높은 세율로 재산세만 부과됩니다.
보유세 과세기준은 공시가격인 개별공시지가입니다. 따라서 공시지가가 시세에 근접하게 고시되면 보유세 부담이 커집니다.
 
토지를 양도하면 비과세나 감면받을 방법이 많지 않습니다. 토지의 양도에 대해서는 대부분 과세하고 있기 때문입니다. 다만, 농지의 대토나 8년 이상 경작한 농지에 대해서는 양도소득세를 100% 감면합니다. 하지만 이 둘의 규정으로 감면받을 수 있는 한도는 1년간 1억 원 (5년간 2억 원)입니다. 농어촌특별세는 비과세됩니다. 참고로 2024년 세법이 개정되어 농지를 분할해서 2년 내 동일인에게 양도하면 같은 연도에 양도한 것으로 봅니다.
 
자경농민이 경작 상 필요로 종전 토지를 양도하고 새로운 토지를 취득한 것을 ‘대토’라고 합니다. 일단 농지를 양도했으니 양도소득세가 부과되는 것이 원칙입니다. 하지만 농사를 짓기 위해 새로운 농지를 사면, 양도한 토지에 대해서는 감면을 적용합니다. 다만, 감면을 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖춰야 합니다.
 
• 종전 농지소재지에서 4년 이상 거주하면서 경작한 농민이 종전 농지 양도일부터 1년 (수용 시는 2년) 안에 새 농지를 취득하고 경작을 개시해야 합니다. (또는 새 농지 취득 후 기존 농지는 1년 안에 양도해야 합니다.)
• 새 농지는 기존 농지면적의 1/2 이상이거나 구입 가격 (기준시가나 실거래가액)이 1/3 이상이 돼야 합니다.
• 종전 농지, 대체 농지소재지에 거주 경작한 기간이 합산해 8년 이상이어야 합니다.
 

부자들은 어떻게 세금을 절세했을까?

 
8년 이상 직접 농사를 지은 농지에 대해서는 한도 내에서 100% 양도소득세를 감면합니다. 여기서 상속받은 농지는 바로 전의 피상속인(사망자)이 농사지은 기간도 상속인이 자경한 기간으로 봐 줍니다. 하지만 농지를 상속받았을 때 상속인이 자경하지 않으면 상속개시일로부터 3년 안에 해당 농지를 양도해야 감면받을 수 있음에 유의해야 합니다. 만약 3년이 지났을 때는 상속인이 1년 이상 재촌•자경하면 피상속인의 재촌•자경 기간과 통산할 수 있습니다.