시골 농지 증여, 상속 중 어느 쪽이 더 유리한가?

세알못 - 서울에서 직장생활을 하고 있습니다. 최근 부친의 말씀을 듣고 나서 고민이 생겼습니다. 평생 시골에서 농사만 지으며 살아오신 부친이 이제는 힘에 부쳐서 농사짓기도 힘드니 외아들인 저에게 농지를 증여해주겠다고 하신 것입니다. 당장은 물론이거니와 나중에라도 농사를 지을 계획이 없는 저는 부친에게서 농지를 받게 되더라도 양도할 가능성이 매우 큽니다. 양도소득세 측면에서 농지를 지금 증여받는 것과 부친이 돌아가실 때 상속받는 것 중 어느 쪽이 더 유리한지 따져보고 나서 결정하려고 합니다.

택스코디 - 일반적으로 증여는 증여세의 많고 적음만을 가지고 그 실행여부를 결정하기보다는 상속세를 절세하기 위해서 실행하는 경우가 많습니다. 다시 말하자면 상속재산 평가액이 일정 금액 이상이어서 상속공제를 하더라도 상속세가 나올 것으로 예상된다면 사전 증여를 통해 상속세 절세를 모색할 필요가 있습니다. 상속인으로 자녀와 배우자가 있다면 최소한 10억 원의 상속공제(일괄공제 5억 원 + 배우자공제 최소 5억 원), 자녀만 있다면 일괄공제로 5억 원의 상속공제가 되기 때문에 그 이하의 상속재산 규모라면 상속세는 발생하지 않습니다.

하마터면 세금상식도 모르고 세금 낼 뻔했다

아침에 일어나서 식사를 하는 것에서 커피 음료와 담배 한 개비를 피는 것에도 다 세금이 붙어 있다. 이처럼 세금은 우리 일상생활과는 떼려야 뗄 수 없는 밀접한 관계를 갖고 있다. 하지만 우리는 세금에 대한 지식을 잘 모를 뿐만 아니라, 당연히 세금 관련 업무는 세무사에게나 물어보거나 맡기는 것이 당연하다고 생각한다. 이로 인해, 불필요한 소비는 물론, 불필요한 세금까지도 더 내는 경우가 적지 않다. 그래서 세금에 대해 알려고 하지 않다 보니 많은 사람들이 절세와는 점점 멀어지는 모습들을 보인다. 그런 점에서 이 책은 기본 세금상식은 물론, 직장인을 위한, 개인사업가를 위한, 부동산 보유자나 투자자를 위한 세금상식을 상황별로 모았다. 여기서 절세 비법까지도 담았다.

저자

택스 코디(최용규)

출판

팬덤북스

출판일

2020.10.30

세알못 씨의 부친은 배우자와 함께 거주 중인 시골집 1채와 여러 필지의 농지(전답)를 본인 단독명의로 소유하고 있는데, 시골집과 농지는 20년 이상 보유해 왔기 때문에 상속재산의 시가 평가 원칙에도 불구하고 상속재산 평가액은 단독주택공시가격과 공시지가를 기준으로 계산해야 할 것입니다. 증여의 실행여부를 결정하기 전에 상속재산을 평가해 보고 상속세의 발생 여부와 발생한다면 어느 정도일 것인지를 먼저 산정해 봐야 합니다.
상속재산과 상속세 수준도 점검해보지 않고 무턱대고 증여를 실행한다면 상속세가 나오지 않을 규모의 재산인데 괜히 증여세를 내가며 증여하는 상황이 발생할 수도 있기 때문입니다. 물론 상속세 절세 목적이 아니라 증여를 받는 수증자의 필요에 의해 증여재산공제(성인자녀 5,000만 원)를 최대한 활용하기 위한 목적의 사전 증여가 이루어지는 경우도 있기는 합니다.

부친으로부터 농지를 증여 또는 상속받은 후 경작하지 않고, 양도할 가능성이 크다면 양도소득세 또한 반드시 고려해야 하는 중요한 항목입니다. 취득가액은 증여 또는 상속당시 개별공시지가로 평가되고 양도 당시 시세(시가)가 양도가액이 된다면 상당한 양도차익과 그에 비례한 양도소득세가 예상되기 때문입니다.
양도소득세와 관련해서는 ‘자경농지 세액감면’ 요건을 충족할 경우 상당한 절세가 가능합니다. ‘자경농지 세액감면’이란 농지 소재지에서 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 1년에 1억 원 한도(5년간 세액감면 합계 2억 원 한도)로 감면해 주는 것을 말합니다. 농지의 양도금액이 커서 납부할 세액이 1억 원을 초과할 경우 한꺼번에 양도하지 말고 연도를 분산해서 양도한다면 양도소득세를 최대 2억 원까지 감면받아 절세할 수 있습니다.

세알못 - 저처럼 부모님이 8년 이상 토지 소재지에 거주(재촌)하면서 직접 경작(자경)한 농지를 증여 또는 상속받는 경우에도 양도소득세를 감면받을 수 있을까요?

택스코디 - 자경농지 세액감면은 상속으로 받는 경우가 절대적으로 유리합닏다. 부친이 8년 이상 재촌 자경한 농지를 세알못 씨가 상속받는 경우 부친(피상속인)이 경작한 기간도 세알못 씨(상속인)의 경작기간으로 인정해 주기 때문에 상속개시일(부친 사망일)로부터 3년 이내에 양도한다면 자경농지 세액감면 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

만약 상속개시일로부터 3년이 경과한다면 세알못 씨가 1년 이상 계속해서 재촌 자경해야만 감면받을 수 있습니다. 하지만 농지를 증여받는 경우에는 부친(피상속인)이 경작한 기간을 세알못 씨(상속인)의 경작기간으로 인정받지 못합니다. 따라서 부친의 농지를 증여받는다면 세알못 씨가 직접 8년 이상 재촌 자경해야만 양도시 자경농지 세액감면을 받을 수 있습니다.
결론적으로 농지를 받더라도 농사를 지을 계획이 없다면 부친으로부터 농지를 상속받아서 상속개시일로부터 3년 이내에 양도하는 것이 직접 경작하지 않고도 자경농지 세액감면을 받을 수 있으므로 양도소득세 측면에서 가장 유리합니다.

상속ㆍ증여 절세법

상속·증여세는 그동안 부유층만 내는 세금으로 알려져 왔습니다. 그러나 국세청 통계에 따르면 증여세의 납세인구가 급속도로 증가하는 추세입니다. 이는 재산상속을 고민하고 증여를 통해 재산상속을 미리 실행하고 있는 사람들이 늘어나고 있다는 말입니다. 죽음은 예기치 않게 다가오기 때문에 미리 준비하지 않으면 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 그러므로 상속·증여설계는 언젠가는 맞이하게 될 죽음에 대한 사전준비인 동시에 남겨진 유족들을 위한 최소한의 배려이며 안전장치입니다. 대부분 사람은 증여는 나중으로 미루면 미룰수록 좋다고 생각합니다. 또 자신이 추후 사망하더라도 상속세는 자신이 걱정할 게 아니라고 생각하기도 합니다. 하지만 증여세와 상속세는 우리나라에서 고율의 세금으로 만만하게 보다가는 정말 큰 코 다칠 수 있죠. 자녀가 성년이 되면 독립하기 마련입니다. 그전까지 증여에 대해 생각해보지 않다가 뒤늦게 자녀가 결혼해 독립할 나이가 되면, 집 한 채라도 마련해주어 가정생활을 안정되게 시작하기를 바라는 마음에 그제야 주택이나 현금을 주려고 합니다. 하지만 막상 집을 사주거나, 주택 매입 자금을 대주려고 하면 엄청난 증여세를 내야 한다는 사실을 직면하게 되고, 그제야 전문가를 찾는 게 일반적입니다. “세금폭탄 멘붕, 조금 일찍이 알았더라면 미리 준비만 해도 절세할 수 있는 상속ㆍ증여방법!” 본 책은 재산상속과 증여를 미리 실행하고자 고민하는 일반인들이 알아야 할 기본적인 상식은 물론 실전에서 직접 활용할 수 있도록 대상별·상황별로 구체적인 상속·증여설계 사례를 보여주고 있습니다. 단순히 상속과 증여가 필요하다는 수준을 넘어 상속·증여세의 계산구조, 절세전략 및 다양한 사례를 통한 상속·증여설계를 해볼 수 있도록 구성해 독자들이 쉽게 이해할 수 있다는 것이 장점입니다. 책 제목 그대로 알아두면 쓸모 있는 상속·증여 설계 지침서가 될 것입니다.

저자

최용규

출판

다온북스

출판일

2022.12.29

참고로 부친의 농지는 세알못 씨가 양도하는 날 기준으로 농지여야 하고 공부상 지목이 아닌 실제 사용 용도가 농지여야 하며 농지 소재지가 비도시지역(관리지역·농림지역·자연환경보전지역)이어야 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 혹시 농지 소재지가 도시지역(주거지역·상업지역·공업지역)으로 편입되었다면 편입된 날로부터 3년이 경과되면 감면 혜택을 받을 수 없습니다.