양도세, 이렇게 신고하면 100% 걸린다.

세알못 - 최근 보유 주택을 매각하면서 국세청에 양도소득세 신고를 했다가 낭패를 봤습니다. 8년 전 8억 원에 산 주택을 최근 12억 원에 매각한 뒤 양도소득세를 내지 않아도 될 줄 알았는데, 1억2,100만 원을 추징당했습니다. 2년 이상 주택을 보유한 1세대 1주택자에게 주어지는 비과세 혜택을 적용받지 못해서 입니다.
 
별도로 보유한 오피스텔이 문제가 됐기 때문입니다. 2020년 오피스텔을 한 채 산 뒤 비주거용 임대업으로 사업자등록을 했습니다. 하지만 국세청은 이 오피스텔이 사실상 주거용으로 임대된 것으로 판단했습니다. 화장실과 취사 시설, 가전·가구가 마련돼 있는 데다 임차인도 “주거목적으로 사용했다”라고 말했습니다.
 
택스코디 - 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되면 소득세법상 주택에 해당합니다. 소득세법상 ‘주택’이란 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미합니다. 아울러 ‘1세대’란 거주자 및 배우자가 그들과 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 뜻합니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
그런데 실제 주거용으로 써오던 건물인데도 주택 수에 포함하지 않거나, 실질적으로 생계를 함께하는 동거 가족인데도 별도세대인 것처럼 비과세로 신고했다가 추징되는 사례가 적지 않습니다.
 
그리고 부동산 양도차익을 줄이려고 필요경비나 취득가액을 부풀렸다가 과세당하는 사례도 있습니다. 예컨대 A 씨는 2021년 27억 원에 취득한 모텔을 리모델링하고, 2024년 53억 원에 양도했습니다. 특수관계자인 가족이 운영하는 공사업체에 리모델링 공사를 의뢰하고, 공사 비용 18억 원 전부를 필요경비로 신고했습니다.
 

부동산 세금 절세의 전략

 
하지만 국세청은 실제 지출 사실이 확인되지 않는 공사 비용 6억 원과 집기·비품 등 건물의 가치 증가와 관련 없는 공사 비용 4억 원을 필요 경비에서 제외해 양도소득세 4억 5,700만 원을 부과했습니다.