양도세, 납세자들이 자주 저지르는 실수는?

A 씨는 최근 보유 주택을 매각하면서 국세청에 양도소득세 신고를 하다가 낭패를 봤습니다. 8년 전 8억 원에 산 주택을 12억 원에 팔고 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 될 줄 알았는데, 1억 2,100만 원을 추징당한 것입니다. 2년 이상 주택을 보유한 1세대 1주택자에게 주어지는 비과세 혜택을 적용받지 못한 셈입니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
알고 보니 A 씨가 별도로 보유한 오피스텔이 문제였습니다. 그는 2020년 한 오피스텔을 취득해 비주거용 임대업으로 사업자등록을 했습니다. 하지만 국세청은 이 오피스텔이 사실상 주거용으로 임대됐다고 판단했습니다. 화장실과 취사 시설, 가전·가구가 마련돼 있는 데다 임차인도 “주거목적으로 사용했다”라고 진술했습니다. 따라서 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용돼 소득세법상 주택에 해당한다”라며 “1세대 1주택 비과세를 적용하지 않고 양도소득세가 부과됐습니다.
 
사실관계를 왜곡하거나 자신에게 유리한 대로 신고했다가 적발되면 세금은 물론 가산세까지 부담을 지게 됩니다. 최선의 절세는 성실한 신고입니다.
소득세법상 ‘주택’이란 용도 구분에 상관 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미합니다. 아울러 ‘1세대’란 거주자 및 배우자가 그들과 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 뜻합니다. 그런데 실제 주거용으로 써오던 건물인데도 주택 수에 포함하지 않거나, 실질적으로 생계를 함께하는 동거 가족인데도 별도세대인 것처럼 비과세로 신고했다가 추징되는 사례가 적지 않습니다.
 
부동산 양도차익을 줄이려고 필요경비나 취득가액을 부풀렸다가 과세당하는 사례도 있습니다. B 씨는 2021년 27억 원에 취득한 A 모텔을 리모델링하고, 2024년 53억 원에 양도했습니다. 그는 특수관계자인 가족이 운영하는 공사업체에 리모델링 공사를 의뢰하고, 공사 비용 18억 원 전부를 필요경비로 신고했습니다.
 

부동산 세금 절세의 전략

 
하지만 국세청은 실제 지출 사실이 확인되지 않는 공사 비용 6억 원과 집기·비품 등 건물의 가치 증가와 관련 없는 공사 비용 4억 원을 필요경비에서 제외해 양도세 4억5700만 원을 추징했습니다.