상속받은 주택 양도 시, 장기보유특별공제 계산은?

주택 등을 매도할 때 양도세를 줄이는 방법은 뭘까요. 주택은 '1세대1주택 비과세' 특례를 활용하는 게 최선입ㄴ다. 1세대가 국내에서 1주택을 2년 이상 보유하고 있다가 처분하면 실수요 목적이 있다고 인정돼 양도가액 12억 원까지는 양도소득세를 내지 않습니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때는 2년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 조건이 추가됩니다.
 

부동산 세금 절세의 전략

 
세알못 - 아버님이 2014년 10월 취득한 주택에서 같은 세대를 꾸리며 살았습니다. 2021년 4월 부친이 사망하자 15억 원짜리 이 주택을 상속받았습니다. 주택을 상속받은 뒤 3년 6개월간 더 살다가 2024년 10월 20억 원에 매도했습니다.
저는 아버님이 주택을 취득한 시점부터 제가 양도한 시점까지 10년에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있다고 봤습니다. 그래서 최대 공제를 받을 수 있는 시점에 맞춰 주택을 팔았습니다. 하지만 국세청은 보유·거주 기간을 3년 6개월이라고 통보했습니다. 상속 이전은 뺀 것입니다.
 
택스코디 - 12억 원 이상 주택 소유자가 양도소득세를 줄이는 대표적인 방법은 장기보유특별공제 활용입니다. 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 땐 보유, 거주기간에 따라 최대 80%(10년 이상 보유 및 거주) 공제율을 적용받습니다.
다만 상속받은 주택은 주의해야 합니다. 주택을 취득한 동일가구원이 사망하기 전까지 보유·거주한 기간은 제외하고, 주택을 물려받은 사람이 이 주택을 보유·거주한 기간만 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
 

상속·증여 절세의 전략

 
따라서 세알못 씨가 80%(10년 이상 보유 40%+10년 이상 거주 40%)로 예상했던 장기보유특별공제율은 24%(3년 이상 보유 12%+3년 이상 거주 12%)로 축소됐습니다. 그러므로 양도소득세도 예상 납부세액인 400만 원 보다 9배 많은 3,600만 원을 내야 하는 것입니다.