상속받은 주택, 토지, 양도세 비과세 받지 못한 이유는?

세알못 - 2017년 1월 8억 원에 매입한 A 주택을 보유하고 있었습니다. 주택 2채(B, C 주택)를 소유하고 있던 부친이 사망하면서 B 주택은 형이, C 주택은 제가 2020년 6월 상속받았습니다. 상속주택을 보유한 경우, 1세대 1주택 특례 적용이 가능하다는 걸 알고 있었던 저는 올 8월 A 주택을 11억 원에 팔았습니다. 양도소득세 비과세 신고를 했지만, 관할 세무서는 7,700만 원을 부과했습니다.
 
택스코디 - 세법에서는 상속, 수용은 당사자의 의사에 상관없이 일어나는 측면임을 고려해 특례조항을 둡니다. 일반주택 1채를 보유한 1세대가 상속을 받아 2주택이 되더라도 '1세대 1주택 비과세' 적용을 받을 수 있도록 한다는 게 핵심입니다.
 

상속·증여 절세의 전략

 
다만 여기서 실수는 상속주택은 선순위 1채에만 해당한다는 사실을 모르면 양도소득세를 부과하게 됩니다. 아버님이 사망하면서 2채를 형제에게 각각 1채씩 물려줄 경우, 상속주택 특례 적용순위에 따라 선순위 주택 1채만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 아버님이 소유한 기간이 가장 긴 주택이 1주택이 됩니다.
 
이에 따라 세알못 씨가 상속받은 C 주택은 B 주택보다 부친 소유 기간이 짧아 상속 특례 적용을 받지 못합니다. 보유 기간이 더 긴 B 주택을 상속받은 세알못 씨의 형이 특례 적용을 받습니다. 2채 이상의 주택이 상속될 때, 후순위 상속주택을 임의로 선순위 상속주택으로 정할 수 없습니다.
 
세알못 - 지난 2019년 7월. 부친이 2002년 1월 3억 원에 매입해 직접 경작해 온 농지를 7억 6,000만 원에 상속받았습니다. 상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 있다가 2024년 6월 11억 원에 팔았습니다. 상속받은 농지가 부친이 8년 이상 자경한 땅이어서 9,800만 원 가량 양도세 감면을 받을 수 있을 것으로 믿었지만, 관할 세무서는 감면적용이 안 된다고 합니다.
 
택스코디 - 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 팔 때, 양도세는 감면해줍니다.
 

부동산 세금 절세의 전략

 
세알못 씨가 양도소득세 감면을 못 받은 이유는 자경하지 않았고, 상속 후 3년 이내에 양도하지 않아서입니다. 아버님이 8년 이상 재촌자경해 온 농지를 상속받았다고 하면 상속인인 세알못 씨는 1년 이상 아버님 처럼 1년 이상 재촌 자경해야 감면을 받을 수 있습니다. 만약 자경하지 않았다면 상속개시일로부터 3년 이내 파는 경우, 양도소득세 감면을 적용받을 수 있습니다.