2024년 개정세법 후속 시행령 개정안, 단기임대주택 부활하나?

폐지됐던 단기임대주택과 그 세제 혜택이 임대주택 공급 활성화를 위해 5년 만에 부활합니다. 인구감소지역이나 비수도권 준공 후 미분양 지역에서 주택을 추가로 구매하더라도 1가구 1주택 특례를 계속해서 누릴 수 있는 구체적인 기준도 확정됐습니다. 정부는 1월 16일 이 같은 내용의 ‘2024년 개정세법 후속 시행령 개정안’을 발표했습니다.
 

세금을 알면 돈이 보인다

 
단기민간임대주택을 보유한 다주택자는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도소득세 중과대상에서 제외합니다. 건설형의 경우 임대주택 양도 시 법인세 추가세율(20%) 적용을 제외합니다. 종합부동산세 합산배제와 거주 주택에 대한 양도소득세 1가구 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있게 됩니다. 적용요건은 건설형의 경우 공시가격 상한 6억 원, 면적 기준 149㎡ 이하입니다. 매입형의 공시가격 상한은 수도권 4억 원·비수도권 2억 원입니다.
 
단기민간임대주택은 민간임대주택법 개정을 통해 2025년 6월 도입이 예정된 비아파트로, 의무임대 기간은 최소 6년입니다. 2020년 7월 정부는 부동산 투기 대응으로 단기임대주택(4년)을 폐지했는데, 이번에 임대주택 공급 활성화를 위해 이를 일부 손봐 되살리는 것입니다. 정부는 양도소득세 중과가 배제되는 건설형 장기민간임대주택(의무임대기간 10년)의 가액 요건도 현행 공시가액 6억 원에서 9억 원으로 완화합니다.
 
30호 이상 공급하는 민간임대주택에 대한 종부세 합산배제 가액기준도 상향합니다. 건설형은 현행 공시가격 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 높이고, 매입형은 6억 원 이하에서 수도권 9억 원 이하로 완화합니다.
 
주택에서 상가 등으로 용도를 변경한 뒤 양도한 건물에 대한 1주택 여부 판정 기준 시점을 양도시점(잔금 청산일 또는 등기일 중 빠른 날)에서 매매계약시점으로 변경합니다.
주택으로 사용하던 건물을 상가로 취득하려 할 때 세금 문제 때문에 거래가 잘 안 된다는 민원이 많았다고 합니다. 매도자 입장에서는 주택으로 인정받아야 1가구 1주택 비과세, 장기보유특별공제(최대 80%) 등을 받을 수 있습니다. 반면 매수자는 주택이냐 상가냐에 따라 은행 대출 금액이나 취득세 부담이 달라지는 등 이해관계가 달라서 관련 기준을 합리화한 것입니다.
 
정부는 1주택자가 2026년 12월까지 인구감소지역 내 주택을 취득할 때 1가구 1주택 특례를 받게 하는 요건을 시행령으로 확정했습니다. 인구감소지역 소재로, 수도권·광역시는 제외하되 수도권 내 접경지역이나 광역시 내 군지역은 포함키로 했습니다. 다만 기존 1주택과 동일한 시·군·구 소재 신규주택 취득은 제외합니다.
주택가액 상한은 공시가격 4억 원으로 정했습니다. 양도세는 취득시점, 종부세는 과세시점을 기준으로 합니다. 취득 시점에 가액이 4억 원 이하이기만 하면 집값이 오르더라도 양도세 비과세 혜택은 유지되지만, 종부세는 4억 원을 초과하면 비과세 혜택이 사라집니다.
 
그리고 2025년 말까지 비수도권에 있는 준공 후 미분양주택을 취득할 때 주는 1가구 1주택 특례대상 기준도 ‘전용면적 85㎡ 및 취득가액(분양가) 6억 원 이하’로 시행령에서 구체화했습니다.
정부는 2026년부터 시행되는 고가주택(기준시가 12억 원 초과) 2주택자에 대한 간주임대료 과세대상을 ‘전세보증금 합계 12억 원 초과’로 정했습니다. 간주임대료란 전세보증금을 하나의 소득으로 보고 과세하기 위한 개념으로, 전세보증금(3억 원 초과분)의 60%에 대한 이자상당액(정기예금이자율 3.5%)입니다.
 
부동산 임대업 법인은 조세특례제한법상 중소·중견기업에서 제외합니다. 개인사업자가 부동산 임대업에서 획득한 소득은 투자·고용 등 조특법상 과세특례 대상에서 제외되기 때문에 법인보다 세율이 높습니다. 이를 피하기 위해 ‘개인 유사 법인’을 만들기도 하는데, 이런 법인에는 중소기업 우대를 하지 않겠다는 뜻입니다.
 

부동산 세금 절세의 전략

 
정부는 중소기업 취업자에게 3∼5년간 70∼90% 소득세를 감면해주는 대상 업종에서 부동산 임대업을 뺍니다. 고소득·전문직종으로 취업 선호도가 높기 때문입니다. 수의업, 가상자산 매매 및 중개업, 관세사업도 같은 취지로 감면대상에서 빠집니다.