주택임대소득, 1주택자는 비과세?
세알못 - 현재 본인 명의의 서울 마포구 35평 아파트(보증금 5억 원, 월세 150만 원)를 반전세로 임대 중이고, 저는 경기도 전셋집에 살고 있습니다. 그런데 지난해 마포구 아파트 일대 주택가격이 들썩이더니, 제가 보유한 아파트 공시가격도 12억 5,000만 원까지 껑충 뛰어올랐습니다.
‘1주택자는 괜찮다’라는 말만 믿고 지금껏 월세 소득에 대한 세금 신고를 해본 적도 없습니다.
택스코디 – 1주택자라고 하더라도 때에 따라 세금을 내야 할 수 있습니다. 일반적으로 부부합산 1주택자의 경우 임대소득이 부과되지 않습니다. 단, ‘고가주택’의 경우에는 1주택자도 월세 소득에 대해서는 과세가 됩니다. 이때의 고가주택은 기준시가가 12억 원을 초과하는 주택을 뜻합니다.
세알못 씨가 임대 중인 아파트는 작년까지만 해도 공동주택가격이 12억 원을 넘지 않았지만, 2024년 고시 기준으로 12억 5,000만 원으로 오르면서 고가주택에 해당합니다. 따라서 2024년분 월세 소득에 대해서 종합소득세를 신고해야 합니다.
이때 주택 수 기준은 본인만이 아니라 배우자와 합쳐서 판단해야 하니 더 주의해야 합니다. 또한, 주택의 수뿐만 아니라 각 주택이 ‘어떤 조건’을 갖추고 있는지도 함께 따져 봐야 합니다.
먼저 1주택자라면 기준시가가 12억 원을 넘는 고가주택, 국외주택에서 발생한 월세 소득에 세금이 붙습니다. 하지만 전세보증금이나 전세금은 과세대상이 아닙니다. 쉽게 말해 보증금은 월세 계약 시 집주인에게 맡겨두는 돈을, 전세금은 월세 없이 집을 빌리는 대신 한 번에 내는 큰 금액을 뜻합니다.
2주택자는 조금 달라집니다. 주택 두 채부터는 둘 중 하나의 주택에서라도 월세를 받으면 모두 과세대상이 됩니다. 하지만 이 경우에도 전세보증금이나 전세금은 과세대상에서 빠지니 걱정하지 않아도 됩니다.
단, 2026년부터는 2주택을 보유한 경우라도 두 채 모두 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택이며 보증금과 전세금의 합계가 12억 원을 넘는다면 해당 보증금과 전세금도 과세대상에 포함됩니다.
문제는 3주택 이상 보유자입니다. 이때는 월세뿐 아니라 보증금과 전세금까지 세금 대상이 될 수 있습니다. 단, 세 채 모두 비소형주택(전용 40㎡ 초과 또는 기준시가 2억 원 이상)이어야 합니다.
반대로 말하면, 소형주택(전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 원 이하)만 보유하면 과세대상이 아닐 수 있다는 말입니다.
세알못 - 1·2주택자라면 월세만 세금이 붙네요. 그렇다면 지금의 반전세를 전세로 바꾸면 세금을 안 낼 수 있나요?
택스코디 - 그렇습니다. 1주택자라도 고가주택(12억 원 초과)에서 발생한 월세 소득에는 세금이 부과됩니다. 전세의 경우에는 3주택 이상 보유하면서 전세보증금과 전세금 총액이 3억 원을 초과해야만 과세대상이 됩니다.
즉, 1주택자인 세알못 씨가 전세로만 임대한다면 주택임대소득에 대한 세금은 내지 않아도 됩니다.
